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地塊|濱江、綠城百億奪熱門地塊 杭州首輪集中土拍分化加劇

杭州土拍

4月25日深夜，歷時(shí)約14個(gè)小時(shí)鏖戰(zhàn)之后，杭州2022年首批集中供地收官。從成交結(jié)果來(lái)看，共有59宗地塊成交，1宗地塊流拍，總成交價(jià)826.8億元，平均溢價(jià)率為6.4%。
對(duì)于此次土拍的情況，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生分析稱：“杭州今年首批集中供地雖然熱度分化，但整體表現(xiàn)依然較好。這主要是由于本次供地對(duì)于拿地企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松，同時(shí)溢價(jià)率最高僅12%，且部分板塊最高限價(jià)有所提升，開發(fā)商利潤(rùn)有保障。此外，杭州投資吸引力強(qiáng)，居民購(gòu)買力強(qiáng)勁，去化有所保證?！?br /> ━━━━━
房地價(jià)差可觀，
濱江、綠城“兇猛”搶地
“濱江殺瘋了！”昨天一上午斥資171億元、接連拿下10宗地使得濱江集團(tuán)成為業(yè)內(nèi)矚目的焦點(diǎn)。
“到處都是濱江集團(tuán)和它的朋友們?！焙贾輼I(yè)內(nèi)人士戲稱，濱江集團(tuán)此次超越綠城成為全場(chǎng)拿地之王，無(wú)疑是最大的贏家。
從昨天8時(shí)30分至深夜22時(shí)，此次杭州土拍大戰(zhàn)在一天內(nèi)出讓60宗地塊，濱江集團(tuán)獨(dú)自狂攬11宗地塊，拿地比例占到18%，成交總額合計(jì)184億元。濱江集團(tuán)競(jìng)得鐵路北站單元地塊、翠苑單元地塊、云城單元地塊、杭州未來(lái)科技城138號(hào)地塊等優(yōu)質(zhì)地塊。
除了濱江集團(tuán)外，素有“杭州一哥”之稱的綠城集團(tuán)拿下7宗地塊，位居此次土拍中房企拿地?cái)?shù)量的第二位，成交總額合計(jì)146.4億元。
對(duì)比去年來(lái)看，濱江集團(tuán)的策略明顯由保守變得激進(jìn)。去年同期，濱江集團(tuán)并未大手筆拿地并且對(duì)盈利前景表示擔(dān)憂，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾表示“努力做到1%-2%的利潤(rùn)率”。而今年杭州對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，給開發(fā)商預(yù)留了更多利潤(rùn)空間，也是濱江集團(tuán)大肆擴(kuò)儲(chǔ)的原因。
杭州業(yè)內(nèi)人士表示，此次杭州土拍的利潤(rùn)率較為可觀，即便達(dá)到中止價(jià)也為開發(fā)商預(yù)留了空間。據(jù)克而瑞測(cè)算，23宗封頂成交地塊的平均地房比（樓面價(jià)/房屋銷售均價(jià)）約為0.57，房地價(jià)差也均在1萬(wàn)元/平方米之上。以本輪單價(jià)最高的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓面價(jià)為45321元/平方米，精裝限價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，地房比接近0.7，但房地價(jià)差卻高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間十分充裕。
同時(shí)，和其他城市以國(guó)企和城投平臺(tái)為成交主力不同，此次杭州土拍表示出以民營(yíng)和國(guó)企二分天下的特征，除了濱江集團(tuán)和綠城廝殺激烈外，重倉(cāng)杭州的眾安、越秀、德信、建發(fā)等房企也相繼補(bǔ)倉(cāng)。
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分化加劇，由熱轉(zhuǎn)溫
值得一提的是，此次杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)出了極大的分化趨勢(shì)，熱門地塊遭到房企的爭(zhēng)搶，而冷門地塊只能以底價(jià)成交。
就熱門地塊來(lái)看，錢江新城二期的四堡七堡單元JG1404-47地塊起始價(jià)高達(dá)38億元，是此次土拍中起始價(jià)最高的土地，但是仍吸引了近20家房企參拍，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià)觸及中止價(jià)。而奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，在正式開拍前就已經(jīng)觸頂，有34家房企進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，最終由大悅城搖中該地塊，總成交15.57億元。
對(duì)此，高院生表示：“此次杭州土拍成交熱度分化明顯。此次集中供地推出的60宗宅地中，僅有1宗地塊流拍，流拍的地塊周邊鄰近廠房等，微環(huán)境欠佳；25宗地塊底價(jià)成交，所在區(qū)域多為臨安、富陽(yáng)以及蕭山郊區(qū)等去化能力相對(duì)偏弱區(qū)域；而23宗地塊因封頂而進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，所在區(qū)域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來(lái)科技城等熱門核心板塊?！?br /> 從表象上看，此次杭州土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)外呈現(xiàn)“火爆”的局面，但是細(xì)究數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州土拍熱度相比去年第三批集中供地?zé)岫仁怯兴陆档摹?br /> 克而瑞浙江區(qū)域分析人士稱：“相比去年底土拍的明顯回溫，杭州今年首批集中供地呈現(xiàn)‘由熱轉(zhuǎn)溫’的趨勢(shì)。此次封頂率降至40%，回到2020年水平。從封頂?shù)貕K數(shù)量占比來(lái)看，本輪供地共有23宗地塊溢價(jià)封頂，并進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，封頂?shù)貕K數(shù)量占比39.6%，和去年第三批集中供地的71%相比，土拍熱度明顯下滑。

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