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尚品宅配|巧思益財(cái)稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，關(guān)于預(yù)收款增值稅的預(yù)繳注意4個(gè)涉稅小問(wèn)題！

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尚品宅配|巧思益財(cái)稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，關(guān)于預(yù)收款增值稅的預(yù)繳注意4個(gè)涉稅小問(wèn)題！

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疑惑解答
問(wèn)題一：我們房地產(chǎn)企業(yè) ， 平時(shí)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí) ， 如何做賬？如何預(yù)交增值稅？
答復(fù)：
收到預(yù)收款時(shí)
【尚品宅配|巧思益財(cái)稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，關(guān)于預(yù)收款增值稅的預(yù)繳注意4個(gè)涉稅小問(wèn)題！】借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
預(yù)交增值稅時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
參考：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 。
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的 ， 按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的 ， 按照5%的征收率計(jì)算 。
第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款 。
第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 。
第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款 。
問(wèn)題二：我們房地產(chǎn)企業(yè) ， 平時(shí)在收到預(yù)收款時(shí) ， 如何開(kāi)票？
答復(fù)：開(kāi)具不征稅發(fā)票 ， 預(yù)收款所開(kāi)具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能 ， 應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)直接開(kāi)具正式發(fā)票 。 此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票 ， 開(kāi)具正式發(fā)票時(shí)沒(méi)必要收回 ， 也不必要沖紅 。 不征稅發(fā)票規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫 ， 其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全 ， 商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款” ， 且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測(cè)面積 ， 房號(hào)、業(yè)主信息等 。
參考：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條第（十一）款規(guī)定 ， 增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目” ， 用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形 。 “未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票” 。 所以 ， 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開(kāi)具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票 ， 商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款” 。
問(wèn)題三：我們房地產(chǎn)企業(yè) ， 平時(shí)收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金 ， 如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？
答復(fù)：
會(huì)計(jì)處理應(yīng)為
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)付款
注意：預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款 ， 定金屬于預(yù)收款 。 定金屬于預(yù)收款 ， 因此收取的定金要預(yù)交增值稅 ， 但誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款 ， 不需要預(yù)繳增值稅 。 誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款 ， 但是合同成立且用于抵房款時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅 。
問(wèn)題四：我們房地產(chǎn)企業(yè) ， 平時(shí)收到預(yù)收款時(shí) ， 是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間？
答復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間 。 具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的 ， 按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn) 。

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