??對(duì)核心區(qū)域，園區(qū)和獅山板塊，外地購房者置換周期的縮短將加劇區(qū)域內(nèi)熱銷項(xiàng)目認(rèn)籌難度。但當(dāng)前蘇州二套房首付80%的限貸政策尚未松動(dòng)，因此改善市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。以園區(qū)為例，一季度120-140平方米首改面積段成交占比43%最高，其次是180-200平方米終改。因此新政后預(yù)計(jì)首改和終改產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。
??對(duì)新房市場(chǎng)整體，回溯2016年和2019年“雙限”政策收緊前后，商品住宅季度成交面積分別較收緊前下降56%和13%。鑒于本次蘇州調(diào)控放寬至2019年相當(dāng)水平。因此預(yù)計(jì)將在短期全市新房成交規(guī)模帶來10%左右提振效果。
??南京新政作用試水意義較大
??前期外地需求早已消化，后續(xù)提振余量有限
??南京，相比蘇州而言本次政策更多的是試水和信號(hào)意義。2019年六合已放開大專以上學(xué)歷落戶，2021年六合和溧水落戶政策也均有放開，在實(shí)際購房操作上已不需要社保要求。從數(shù)據(jù)上來看，溧水和六合商品住宅成交分別于2019年和2021年達(dá)到規(guī)模高點(diǎn)，需求已提前釋放。同時(shí)本次政策并不包含購買力更好、市場(chǎng)較佳的江北新區(qū)覆蓋區(qū)域。因此本次放寬外地戶籍在兩區(qū)購房對(duì)后續(xù)新房成交提振余量有限。
??強(qiáng)二線“先行先試”振奮市場(chǎng)信心
??對(duì)其他二線也有借鑒意義
??與2022年一季度其余約60個(gè)城市不同，蘇州和南京兩個(gè)強(qiáng)二線城市調(diào)控政策的放寬對(duì)其他二線城市和周邊三四線城市具有較強(qiáng)指導(dǎo)意義。
??兩市“先行先試”后對(duì)樓市的提振作用程度具有借鑒意義。將在一定程度上指引省內(nèi)無錫、常州、鎮(zhèn)江等以及其他二線城市如成都、重慶、長(zhǎng)沙等。在面對(duì)當(dāng)前同樣樓市下行困局，如何更大力度地出臺(tái)刺激性政策。同時(shí)使用“雙限”這一重要調(diào)控政策工具能否有限提振市場(chǎng)信心也具有較大借鑒意義。
??與此同時(shí)，兩市“先行先試”對(duì)周邊低能級(jí)城市樓市利大于弊。尤其是對(duì)蘇州周邊的無錫、常州而言。蘇州樓市提振后將輻射帶動(dòng)無錫和常州市場(chǎng)信心回升。而二者均為強(qiáng)三線城市內(nèi)生需求充足，受蘇州政策放寬而被虹吸的投資性需求占全市比重有限。（來源于克而瑞）
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【 提振|蘇州、南京放寬“雙限” 擴(kuò)大需求以期提振市郊去化】文章來源:克而瑞
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