今天我們探討一個簡單的問題，什么是“房產投資”？
城市化不斷深入，房價不斷攀升，人們對于房產投資的向往日趨熱烈 。原來買多套房的人，會在一定程度被丑化，被鄙視，或者毫無遮掩的說“炒房客”“炒房佬” 。更有一種，推高房價罪魁禍首的罪名，希望炒房客血本無歸，傾家蕩產，又或者，津津樂道于那些因炒房崩盤，資不抵債的新聞故事 。
但是，多年來的實踐經驗告訴我們，炒房的人，最后并沒有跳樓，也沒有崩盤，相反他們過的越來越好 。所以逐漸的“房產投資”這個標簽，成為人們向往的一頂“冠冕” 。
那么，什么是房產投資?
舉個簡單的例子，假如你買一套100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，月供4000元 。然后出租，每個月租金2500元，這樣每個月還貸月供變成1500元 。兩年以后，100萬的房子價值變為150萬，減去這兩年需要支出的月供3.6萬，這樣這兩年盈利為46.4萬 。每年凈賺23萬，平均每天收入630元 。這就是傳說中的“睡后”收入，就是哪怕你一天什么都不干，你的財富也會有630元價值增長 。
這就是不動產的魅力，這就是為什么售樓部每次都人頭攢動，為什么人們一有點錢，都想著投到房產，轉化為“不動產”的原因 。如果靠工資，兩年賺46萬，需要找一份每個月2萬以上的工作，而且要起早貪黑，上班打卡，下班喝酒應酬，隔三差五聽老板訓話，犧牲陪家人的時間，去公司團建 。冒著身材發福，不斷油膩，泄頂脫發的危險，心力交瘁的過每一天 ?，F在流行“睡后”收入，就是哪怕你不出去搬磚，在家睡覺，一覺醒來依然財富在增值 。
這樣理解，房產投資很簡單，但是，上面我們舉的例子有幾個前提條件，下面我們來一一分析 。
首先你要有能力買下這個價值100萬的房子，就算貸款，但是你起碼有30萬啟動資金 。
第二要保證你這套價值100萬的房子可以月租金達到2500塊 。
第三，你選擇的房子兩年內可以升值50萬 。
可能有人會說，其實這三條都很簡單，只要有了第一條，后面的兩條都是“捆綁銷售”的，升值跟出租都是自帶的功能 。其實并不是這樣，第一條反而是最簡單的，攢夠30萬容易，但是買到真正有價值的房子，卻不見得 。所以為什么有的人，花30萬買的房子，最后變成了300萬，而有的人花30萬買的房子，最后變成了35萬 。
所以今天來說一下，什么樣的房子有投資價值，買什么樣的房子，才能正確打開房產投資的大門 。
網上有個買房口訣，叫做“遠二近三” 。理解為，遠離頂層和低樓層，遠離大馬路和菜市場比較吵鬧的地方 。近三就是靠近學校、靠近地鐵、靠近超市商場 。這個說法當然有一定的道理，我們在這基礎上，進行一下優化，重新梳理一下，希望能對要買房的朋友有更好的幫助 。
從實際經驗來看，頂層或者3層以下的樓層，確實在整體上不占優勢，因為投資的最終目的是出售，就是接盤的人會否買單 。所以大部分人，只要在可以選擇的情況下，一般不會選擇頂層，和超低的樓層 。相對的喜歡選中間段樓層，就如現在的行情，樓市不太景氣，買二手房的大部分會各種挑剔，可選擇的多，所以一般會首先排除頂樓跟低樓層 。
同樣的道理，出租也是，頂層跟低樓層，不占優勢，一般因為采光、視覺等各方面原因，低樓層相對很少人選擇 。這里有一個現身說法 。前幾天同時出租同一個小區兩間房，一個是20＋層，另一個是5樓，兩間面積差不多，價格也差不多，但是，高樓層的在放盤當天，經過了2-3波租客的討價，當天簽訂出租合同 。然而低樓層的雖然裝修更好，配備更齊全，卻經過了一個月的糾結，最后以低于高樓層400元每月的價格出租 。
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