房子小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的 。購買小產(chǎn)權(quán)房子的風(fēng)險(xiǎn)比較大，比如：不能貸款，不能過戶 。由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理;易出問題，維權(quán)難;物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障;購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償 。
房子產(chǎn)權(quán)怎么確定1、看房產(chǎn)證
(1)有沒有房產(chǎn)證
沒有房產(chǎn)證的房子要直接PASS 。沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣 。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你 。不要理他，讓他借錢把證贖回，再找你 。
(2)看房主是誰
賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致 。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同 。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效 。
(3)查明房屋是否可上市
購房者在購買二手房時(shí)一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題 。如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失 。
(4)看該房屋是否有房屋共有權(quán)人
如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件 。
2、看土地證
如郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)叫劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利 。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售 。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩兀褂媚晗?0年，這時(shí)就和商品房差不多了 。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價(jià)里，由買家承擔(dān) 。
3、去房管局核實(shí)
如果，賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦?去房管局看看，順便搞清楚你看上的二手房的性質(zhì)是什么?是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋 。如果是這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突 。
4、新房查房屋產(chǎn)權(quán)
(1)五證
通過五證購房者可以了解房屋的真實(shí)信息和產(chǎn)權(quán)年限，五證齊全的房屋意味著開發(fā)商的資質(zhì)和銷售資格均無問題 。五證是指：國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售(銷售)許可證 。
(2)土地出讓金
【房子小產(chǎn)權(quán)能買嗎】購房者還應(yīng)該查看新房的土地出讓金繳納情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規(guī)劃面積是否有抵押等多種因素 。
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