1、普通人對房價的預(yù)期，很大一部分是來源于過去20年的房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們相信房價只會漲不會跌，擔(dān)心現(xiàn)在不買房，以后更加買不起 。于是，市場上絕大部分的資本全部流入房產(chǎn)市場，繼續(xù)推高房價 。
2、處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，數(shù)以億計的農(nóng)民進(jìn)城，這就帶來了大量的住房需求，樓市供需失衡，導(dǎo)致房價非常，城鎮(zhèn)常住人口和戶籍人口相差2億多人，這是龐大而且最直接的樓市需求，這也是支撐高房價的龐大力量 。
3、棚改貨幣安置導(dǎo)致全國房價上漲，棚改以實(shí)物安置為主的時候，處在穩(wěn)定上漲階段，消化樓市庫存，棚改貨幣化安置應(yīng)運(yùn)而生 。在去庫存的同時，直接導(dǎo)致全國房價全面開花 。
4、地方政府對土地財政的依賴度較高，尤其是一些三四線城市，房地產(chǎn)其實(shí)就是支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府政績支柱 。有了這一個強(qiáng)有力的后盾，一定程度上也會拉升房產(chǎn)的價值 。
房價的構(gòu)成要素1、首先是土地費(fèi)用，包括：土地合同價、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等費(fèi)用 。
2、開發(fā)前期的費(fèi)用：開發(fā)過程中需向政府以及請中介機(jī)構(gòu)服務(wù)交納的費(fèi)用 。
3、建筑安裝工程費(fèi)用：包括房屋本體、室外工程、部分綠化費(fèi)用等 。
4、設(shè)備及工器具購置費(fèi)：如工程需要的電梯等設(shè)備的購置及安裝費(fèi)用 。
5、配套工程費(fèi)：為滿足小區(qū)整體服務(wù)所建的公用設(shè)施的費(fèi)用 。
6、預(yù)備費(fèi)：按投資等級提取一定比例，以補(bǔ)充項目建設(shè)的不確定因素 。
7、管理費(fèi)用：從立項、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程管理所需費(fèi)用 。
8、貸款利息：項目建設(shè)期內(nèi)因貸款應(yīng)償還的借款利息 。
9、銷售費(fèi)用：房屋銷售過程中因廣告宣傳等產(chǎn)生的一些費(fèi)用 。
10、稅金：房地產(chǎn)開發(fā)必須交納的營業(yè)稅、土地使用稅等稅金 。
11、利潤 。
12、其他應(yīng)對不可控因素的費(fèi)用 。
【房價上漲的原因何在】簡單理解為：房價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 。
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