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司法拍賣|強(qiáng)制執(zhí)行，看這份指南就懂了，快來收藏吧！( 二 )

租賃律師司法拍賣限制消費(fèi)令



買賣不破租賃
買賣不破租賃指的是：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的 ， 不影響租賃合同的效力 。 在執(zhí)行中 ， 如果承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn) ， 即使該不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)司法拍賣過戶至買受人名下 ， 承租人仍可請求法院在租賃期內(nèi)不向買受人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn) 。 但如果承租人與被執(zhí)行人惡意串通 ， 以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)則不受保護(hù) 。

財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)
財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)是確定司法拍賣保留價(jià)的依據(jù) 。 在司法拍賣前 ， 法院首先要確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià) ， 然后以財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)為依據(jù) ， 本著最大化實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物價(jià)值及有利于成交的原則 ， 根據(jù)實(shí)際情況（標(biāo)的物的情況、案件情況、市場行情等）來確定拍賣保留價(jià) 。 財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的確定方式包括：當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評估 。 原則上按照上述順序進(jìn)行 。 但有兩個(gè)例外情況：1.如果當(dāng)事人一致選擇某一方式定價(jià)時(shí) ， 不受順序的影響；2.法律、行政法規(guī)規(guī)定必須委托評估的 ， 人民法院應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估 。

遲延履行期間債務(wù)利息
遲延履行期間的債務(wù)利息包括遲延履行期間的一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息 。 遲延履行期間的一般債務(wù)利息 ， 根據(jù)生效法律文書確定的方法計(jì)算；生效法律文書未確定給付該利息的 ， 不予計(jì)算 。 加倍部分債務(wù)利息的計(jì)算方法為：加倍部分債務(wù)利息＝債務(wù)人尚未清償?shù)纳Х晌臅_定的除一般債務(wù)利息之外的金錢債務(wù)×日萬分之一點(diǎn)七五×遲延履行期間 。

處置權(quán)
處置權(quán)是指執(zhí)行法院對被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行司法處置的權(quán)利 。 執(zhí)行過程中 ， 首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院擁有處置權(quán) ， 負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn) ， 而輪候查封的法院一般沒有處置權(quán) 。 但如果自首先查封之日起已超過60日 ， 且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的 ， 優(yōu)先債權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等）執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行 。 財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行后 ， 優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院就擁有了處置權(quán) ， 在處分或繼續(xù)查封該財(cái)產(chǎn)時(shí) ， 可以持首先查封法院移送執(zhí)行函辦理相關(guān)手續(xù) 。

唯一住房
執(zhí)行中 ， 經(jīng)常會(huì)有被執(zhí)行人以被查封的房產(chǎn)是其唯一住房為由 ， 抗辯法院的執(zhí)行 。 但唯一住房并不是規(guī)避執(zhí)行的護(hù)身符 。 雖然法律規(guī)定法院不能對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋拍賣、變賣或者進(jìn)行抵債 ， 但以下情況例外：1.對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；2.執(zhí)行依據(jù)生效后 ， 被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；3.申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋 ， 或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的 。


執(zhí)行法官來支招
追加、變更被執(zhí)行人
被執(zhí)行人自身沒有償還能力 ， 只能認(rèn)倒霉？不一定！



如果符合《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中變更、追加當(dāng)事人若干問題的規(guī)定》第十條至第二十五條的情況 ， 可以申請追加、變更其他民事主體為本案的被執(zhí)行人 ， 為實(shí)現(xiàn)債權(quán)增加了可能性 。 比如 ， 被執(zhí)行人死亡或被宣告死亡 ， 申請執(zhí)行人可申請變更、追加遺產(chǎn)管理人、繼承人、受遺贈(zèng)人或其他因該被執(zhí)行人死亡或被宣告死亡取得遺產(chǎn)的主體為被執(zhí)行人 ， 在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任 。 再比如 ， 作為被執(zhí)行人的營利法人 ， 財(cái)產(chǎn)不足以清償生效法律文書確定的債務(wù) ， 申請執(zhí)行人可以申請變更、追加未繳納或未足額繳納出資的股東、出資人或依公司法規(guī)定對該出資承擔(dān)連帶責(zé)任的發(fā)起人為被執(zhí)行人 ， 在尚未繳納出資的范圍內(nèi)依法承擔(dān)責(zé)任 。

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