作者 | 王迪
出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
“懼者生存”的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，曾貫穿了中駿前30年的企業(yè)發(fā)展路徑。借此得福的是，中駿在此波去杠杠浪潮中，體現(xiàn)了與其他閩系房企不同的韌性與抗風(fēng)險(xiǎn)性。
三道紅線持續(xù)保持“綠檔”，穩(wěn)坐千億房企陣營，盈利能力再度升維，一切沿著低調(diào)的路線穩(wěn)健前行。
站在2021的年尾，仰望2022年，管理層給予中駿的定調(diào)是“韌性生長”。韌性生長，需要堅(jiān)持戰(zhàn)略定力，持續(xù)提升經(jīng)營能力。在定力與能力之間，中駿集團(tuán)釋放了2021年良好的基本面。
從業(yè)績來看，合同銷售1045億元，收益377億元，毛利82億元，毛利率21.7%，年內(nèi)溢利37億元，應(yīng)占核心溢利31億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1100億元，體現(xiàn)中駿對(duì)抗周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。
現(xiàn)實(shí)的情況是，“三道紅線”、預(yù)售資金監(jiān)管等高壓政策，讓行業(yè)輪動(dòng)洗牌的規(guī)則徹底推翻，企業(yè)穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)也不再以銷售數(shù)字“論英雄”。
在這場(chǎng)出清的守擂戰(zhàn)中，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全、保持穩(wěn)定基本盤就是最好的防守。中駿憑借自身獨(dú)有的財(cái)務(wù)、投資及產(chǎn)品等戰(zhàn)略體系守住了自己的“擂臺(tái)”，并憑借自身獨(dú)有的三大“王牌”實(shí)現(xiàn)主動(dòng)進(jìn)擊。
做大“分母” 做小“分子”
重新洗牌的地產(chǎn)賽道，行業(yè)波動(dòng)體現(xiàn)在，資金流動(dòng)性可以瞬間窒息，在降負(fù)債、去庫存、保現(xiàn)金的應(yīng)對(duì)舉措之中，降負(fù)債排在首位。
降負(fù)債率主要看兩部分，一個(gè)分子、一個(gè)分母。途徑則是做大分母，縮小分子。一是提高盈利能力，增加現(xiàn)金流，特別是凈利潤的現(xiàn)金流，加快施工、結(jié)算、銷售，經(jīng)過結(jié)轉(zhuǎn)利潤變成公司的權(quán)利；另外一方面則是在分母上做股權(quán)融資，擴(kuò)大股本及降低融資成本上下功夫。
中駿的選擇是，向管理要效益，在運(yùn)營上注重提質(zhì)增效，持續(xù)深耕一二線城市的戰(zhàn)略布局，支撐了業(yè)績的長期穩(wěn)健增長。地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施更有彈性的現(xiàn)金流管控機(jī)制，進(jìn)一步完善資產(chǎn)管理體系。
年報(bào)顯示，去年中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1045億元，三年復(fù)合年均增長率14%。
從去年銷售金額的區(qū)域分布來看，在中駿集團(tuán)布局的五大區(qū)域中，海峽西岸和長三角仍然是業(yè)績占比最高的兩大區(qū)域，占比68%。按城市級(jí)別劃分，中駿集團(tuán)去年銷售金額來源主要集中在一、二線城市，占比66%。
在提質(zhì)增效方面，中駿集團(tuán)堅(jiān)持靈活的供銷策略，通過供銷協(xié)同的精益管理，充分提升項(xiàng)目經(jīng)營效率，明確各城市公司項(xiàng)目關(guān)鍵績效指標(biāo)構(gòu)成，鼓勵(lì)各城市采取合理積極措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速開盤和資金流快速回正。
一方面嚴(yán)格以銷定產(chǎn)，根據(jù)營銷需求供貨，另一方面靈活管理工程支出，確保項(xiàng)目開發(fā)擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，堅(jiān)持一盤一策。
去年多個(gè)項(xiàng)目熱銷，為業(yè)績打下了良好的基礎(chǔ)。其中，廈門中駿天禧2021年熱銷101億元，廈門中駿天薈2021年熱銷52億元，福州世界城2021年熱銷45億元，北京中駿云景臺(tái)2021年熱銷36億元，上海中駿璟尚2021年熱銷26億元。
在“做小分母”方面，去年以來，中駿集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，提高安全邊際。去年中駿的加權(quán)平均融資成本降至6.4%，多筆優(yōu)先票據(jù)實(shí)現(xiàn)發(fā)行再融資，進(jìn)一步不會(huì)從現(xiàn)金流量。
2021年2月，中駿成功發(fā)行2026年到期的3.5億美元利率6％的優(yōu)先票據(jù)；2021年3月，發(fā)行2024年到期的3億美元利率5.95％的優(yōu)先票據(jù)，并于同期，提取等值3.88億美元3.5年期境外銀團(tuán)貸款，利率為HIBOR/LIBOR+3.7%；2022年1月，中駿集團(tuán)增發(fā)2024年到期的1.5億美元利率5.95％的美元債，并于同期2022年1-2月，于公開市場(chǎng)合共回購1.54億美元2022年3月到期的優(yōu)先票據(jù)。
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