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住建部發(fā)布的（征求意見稿）明確提出：“各地要嚴格管控新建超高層建筑 ， 一般不得新建超高層住宅 。 城區(qū)常住人口300萬以下城市嚴格限制新建150米以上超高層建筑 ， 不得新建250米以上超高層建筑；城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴格限制新建250米以上超高層建筑 ， 不得新建500米以上超高層建筑 。 各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時 ， 應(yīng)送當?shù)叵谰仍畽C構(gòu)征求意見 ， 以確保當?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ?。 ……”
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不知從什么時候起 ， “摩天大樓”的高度成為了代表一個地方經(jīng)濟實力的象征 ， 很多城市曾經(jīng)為了所謂的“城市名片”、“地標建筑”批建了很多超高層建筑 ， 出現(xiàn)了大面積的辦公產(chǎn)品空置 ， 從而造成了一定的資源浪費 。
而本次引發(fā)“地產(chǎn)圈”熱議的重心是對于住宅建筑80米以上高度的限制要求 ， 圈內(nèi)主要出現(xiàn)了以下兩個不同的觀點 。
觀點一：多角度評估 ， 未來高層住宅存在很多諸如：維修、老化、消防等問題；將來多數(shù)人會放棄居住高層住宅 ， 導(dǎo)致社區(qū)老化、居住人群復(fù)雜、物業(yè)服務(wù)差等問題的出現(xiàn) ， 拉低了居住品質(zhì) ， 最終淪落為類似“貧民窟”狀況的出現(xiàn) 。
觀點二：覺得上述觀點比較片面 ， 現(xiàn)在很多一線城市的高端住宅都是主要以高層或超高層的大平層產(chǎn)品為主；雖然觀點一的問題可能會存在 ， 但未來肯定也會有相應(yīng)的政策出臺；城市土地資源稀缺是根本 ， 高層是主流的趨勢不會改變 。
對于以上兩個爭論的觀點 ， 小編可能更偏向于觀點一的說法；對于未來高層住宅可能會出現(xiàn)的問題 ， 其實在行業(yè)里的討論也是由來已久 。 隨著時間的推移 ， 第一批高層住宅的老化 ， 這樣的矛盾和問題也會日漸突出 。
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其實 ， 在一些發(fā)達國家和我國的香港已經(jīng)出現(xiàn)了老舊高層難以重建的問題 。 這就是為什么我們?nèi)ヒ恍W美國家旅游的時候就會發(fā)現(xiàn)城市里充斥著大量老舊高層建筑 ， 城市面貌十年二十年都不會有什么太大的變化 。 在我國一些快速發(fā)展的城市 ， 三到五年就可能煥然一新 。 城市發(fā)展換新固然是令人欣喜的事情 ， 但是隨處可見的新建高層建筑也引發(fā)了思考和顧慮 。
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那么 ， 高層建筑尤其是高層住宅到底有什么問題 ， 小編最近也進行了深入的調(diào)查研究 ， 結(jié)合自身從業(yè)經(jīng)驗主要總結(jié)出有以下幾點突出的問題：
1、未來拆遷成本高的問題；高層住宅是高度密集的居住場所 ， 無論從面積還是戶數(shù)都是巨大的體量；未來即使是城市煥新或者本體老化無法使用 ， 拆遷的成本無疑是巨大的 。 但是房地產(chǎn)的發(fā)展不可能像之前那樣快速的膨脹和發(fā)展 ， 房價也不太可能飛速地上漲；拆后重建的成本和利潤作為管理層和企業(yè)都是要考慮 ， 要么加大容積率建更高的房子 ， 要么繼續(xù)提升房價 ， 但是這兩種方式無疑都不是最好的選擇 。
2、建筑本體和配套設(shè)備的老化；我國民用建筑設(shè)計使用壽命為50年 ， 建筑隨著時間的延長 ， 建筑和配套設(shè)施也會因過度使用、自然環(huán)境、違規(guī)裝修等原因出現(xiàn)各種各樣的問題 ， 更有甚者將來可能會變成危、舊樓無法繼續(xù)使用 。 然而在拆遷成本過高的情況下 ， 使用過程中的不斷修復(fù)、加固等手段算是比較合理的選擇 。 但是不斷地修復(fù)、加固等手段都是涉及到費用的 ， 這筆費用由誰來承擔？即使前期有一定的公共維修基金的儲備 ， 但是面對著大體量的高層恐怕也難以為繼 。
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