【保利|青島的老房子，太卷了！】
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新房子 ， 總有一天要變成舊房子 ， 想要賣出也只能以二手房的名義 。 也就是說 ， 房子入手即變二手房 。
因此 ， 今天我就分析下青島二手房的市場現(xiàn)狀 ， 尤其是老房子 。
01 老房子價格太慘了！
一個區(qū)域的房價往往以新房或者次新房為最高點 ， 以老房子為最低點 。 我對青島各區(qū)市的新舊房價進(jìn)行對比匯總?cè)缦卤恚?br />
由于郊區(qū)多以新房、次新房為主 ， 老房子比較少 ， 沒法參照對比 ， 所以沒有列入上表統(tǒng)計 。
上表中的老房子 ， 都是新盤或者次新房小區(qū)附近的老小區(qū) ， 都是選擇距離最近的 。
我共選擇了35組新老房子 ， 新房子單價平均是老房子的1.67倍 ， 最高的是2.6倍 ， 最低的是1.29倍 。
統(tǒng)計過程中我還發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律 ， 市區(qū)新老房子價差較多 ， 郊區(qū)較少 ， 像即墨、膠南、膠州很多地方新舊房子價差只有一兩千元 。
當(dāng)然 ， 我選擇的老房子都是區(qū)域內(nèi)單價比較低的 ， 若算上較新點的小區(qū) ， 價差是沒有這么大的 。
若用一個詞來形容老房子的價格 ， 那就是：太慘了！更為嚴(yán)重的是 ， 根據(jù)市場行情 ， 新舊房子的價差還在繼續(xù)擴(kuò)大 。
02 老房子想要賣出太難了!
價格低并不是老房子的致命缺點 ， 賣不出去才是更嚴(yán)重的 。
大約是從2018年開始 ， 青島的二手房市場就出現(xiàn)了出手困難的現(xiàn)象 。 然后到現(xiàn)在 ， 一年不如一年 。
貝殼網(wǎng)上可以看到各區(qū)市的二手房成交周期：
青島各區(qū)市二手房的成交周期都在36個月以上 ， 也就是3年以上 。 這也就意味著 ， 你想要掛牌賣出房子 ， 至少需要3年時間 。
貝殼對二手房成交統(tǒng)計的最高周期就是36個月 ， 也就是說很多區(qū)市的實際成交周期很有可能要遠(yuǎn)大于36個月 。
我們平時說買房子漲了多少多少錢 ， 這都是浮云 ， 只有賣出去了才能算數(shù) 。
所以我說 ， 二手房最大的危險是賣不出去 ， 而不是賣不上價 。
現(xiàn)在青島僅貝殼平臺上就有7.4萬套二手房在售 ， 連上其他平臺肯定要超過10萬套了 。 青島5年限售到期后 ， 還會有很多的房源釋放出來 。
房子多了 ， 就得競價、競質(zhì) 。 在這種競爭中 ， 新房、次新房脫穎而出 ， 老房子就會剩下了 。
03 二手房主太不甘心了！
前幾天就有一個朋友和我說 ， 自己的老房子位置很好 ， 樓層也不錯 ， 為什么就是賣不出去 ， 賣不上價 ， 眼看著周邊2倍單價的新房子賣得那么好 ， 心中很是憤慨 ， 很不甘心 。
我和他說 ， 這是市場決定的 ， 誰也改變不了 。
在2013年時 ， 滄口1993年的興國路小區(qū)賣9000出頭 ， 附近的新盤陽光香蜜湖賣8000多 。 那時候 ， 老房子單價和新房差不多 ， 甚至還要略高 ， 這在當(dāng)時是一種正?，F(xiàn)象 。
如今9年時間過去 ， 陽光香蜜湖（單價2萬）是興國路小區(qū)（單價1.4萬）的1.4倍 。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因 ， 一是買房者觀念變了 ， 居住舒適度代替了剛性居住需求 ， 二手房環(huán)境臟亂差、沒有電梯、停車不方便、綠化差勁等逼走了大部分的買房者 。
二是市場上房源增多了 ， 買房者選擇多了 。 以前連東李都是郊區(qū) ， 城陽、西海岸更是偏遠(yuǎn) 。 現(xiàn)在地鐵通了 ， 郊區(qū)交通也很方便 ， 以前沒有辦法只能買市區(qū)老破小 ， 現(xiàn)在同樣的錢可以去遠(yuǎn)點的地方買新房 。
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