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潛鱷浮沉錄?|“名門”孫中占欲躺平 | 名門

潛鱷浮沉錄?

潛鱷浮沉錄?|“名門”孫中占欲躺平 | 名門


作者|陳盼盼
出品|焦點(diǎn)財經(jīng)
孫中占是會計出身，財務(wù)管理是他的強(qiáng)項(xiàng)。
他說：“通過努力，把不可能變成可能，用有限的資金去干更多的事”。
借助杠桿的力量，他治下的名門地產(chǎn)一度紅遍中原，躋身行業(yè)百強(qiáng)。
所有的漲潮時刻都會迎來退潮。當(dāng)潮水褪去，更名孫群堤的孫中占和他的名門地產(chǎn)，一個成了“老賴”，一個成了最早一波暴雷的房企。
年少有為
1992年，大學(xué)畢業(yè)的孫中占，進(jìn)入南陽副食品公司做起會計。打工第六年，公司破產(chǎn)，孫中占下崗。
幸運(yùn)的是，孫中占還沒來得及在人生的十字路口徘徊，就結(jié)識了南陽本土大佬宋金興。1998年，他跟著宋金興成立興達(dá)房地產(chǎn)，開啟地產(chǎn)生涯。
而后四年，興達(dá)地產(chǎn)以一年一盤、連開四盤的成績，順利完成資本原始積累。
古人云：“得中原者得天下”。2003年7月，孫中占以興達(dá)地產(chǎn)副總的頭銜獨(dú)自掛帥，攜1.5億資金北上中原，開始跨越式發(fā)展。
這一年他不過30歲。
來到鄭州，孫中占先后收購了河南泰辰置業(yè)有限公司、河南嘉達(dá)置業(yè)有限公司、河南東能實(shí)業(yè)有限公司等鄭州本土房企。
2006年，泰辰置業(yè)正式更名為名門地產(chǎn)，股東雖為宋金興控制下的興達(dá)房地產(chǎn)及興達(dá)投資，但孫中占擔(dān)任公司總經(jīng)理，開始獨(dú)擋一面。
舉債拿地
2007年，名門地產(chǎn)位于鄭州金水路的浦發(fā)廣場開盤，還未建成就遇到了席卷全球的金融危機(jī)席卷。
不過，這難不倒財務(wù)出身的孫中占。彼時，名門地產(chǎn)假借信托之力，將金水路上的名門盛世以低于市場價的價格賣給潤唐擔(dān)保，并約定半年后原價回購。此舉使得名門在潤唐擔(dān)保融資超6000萬，月息超3.5%。
這期間還有一個小插曲：2008年名門地產(chǎn)位于黃金地段的名門國際降價入市，引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其資金鏈危機(jī)，也將孫中占推上風(fēng)口浪尖。孫中占不得不密集發(fā)聲，表示“我不是攪局者”、“我的資金鏈沒問題”。
隨后，名門等來了“四萬億計劃”，鄭州房價扶搖直上，浦發(fā)廣場順利交付，資金鏈質(zhì)疑暫時化解。
2014年3月，名門地產(chǎn)發(fā)生股權(quán)變動：原股東“興達(dá)系”退出，轉(zhuǎn)為由孫群堤持股50%的河南智興投資有限公司全資持有。名門地產(chǎn)董事長和法定代表人由宋金興并更為孫群堤。
這意味著，孫群堤正式成為名門地產(chǎn)的主人。
【潛鱷浮沉錄?|“名門”孫中占欲躺平 | 名門】而此次股權(quán)更替前后，名門地產(chǎn)正在河南省大舉拿地擴(kuò)張。
2013年，經(jīng)過214輪競拍，名門8.08億拿下洛陽當(dāng)年單價地王；
2014年，經(jīng)過125輪競拍，名門以超100%的溢價率奪得鄭州當(dāng)年首個限價房地塊；
2014年底，名門地產(chǎn)涉足舊改，先后拿下二七區(qū)張魏寨、孫八寨、金水區(qū)押砦中村改造項(xiàng)目；
2015年，名門地產(chǎn)提出沖擊百億的目標(biāo)。
2016年12月，名門先后以10.6億拿下鄭州常砦城改土地、20億斬獲名門翠園項(xiàng)目用地，甚至走出河南，拿下深圳羅湖區(qū)土地，一時間，風(fēng)光無兩。
高速擴(kuò)張最直觀的結(jié)果是名門地產(chǎn)業(yè)績快速增長。2018年，名門地產(chǎn)的銷售面積，排名河南省第四位；當(dāng)年，名門地產(chǎn)在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜排名98位，較2017年346位增長248位。
信托反噬
然而，成也蕭何，敗也蕭何。大舉拿地以及舊改項(xiàng)目開發(fā)需要大量資金支持。為此，沒有上市的名門地產(chǎn)榜上了信托，舉債擴(kuò)張。
例如，2016年，名門地產(chǎn)與中融信托合作，以“明股實(shí)債”的手法拿下名門翠園項(xiàng)目。彼時，中融信托發(fā)行信托計劃20億，其中名門用5.88億債權(quán)認(rèn)購次級份額，其余14.12億通過中小投資者認(rèn)購得來。中融信托則持有名門翠園項(xiàng)目100%股權(quán)，待名門償還資金后，中融逐步將手中股份過戶給名門。

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