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今天跟大家聊的是5個價格斷裂帶 。
【晉安|連云港房價的“5個斷裂帶”】顧名思義 ， 價格斷裂帶就是兩個相鄰的區(qū)域產(chǎn)生巨大的價格差 。 在兩個相鄰區(qū)域 ， 我們默認硬件條件是相同的 ， 也就是商圈 ， 交通 ， 所屬區(qū)域等 。 在前提相同的情況下 ， 價格斷裂帶形成的原因一定是某些“軟性屬性”產(chǎn)生了巨大的差異化 。
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第一個是蒼梧雙學區(qū)板塊和鳳凰新城板塊 。 次新近2萬元/㎡的蒼梧雙學區(qū) ， 和次新1.3萬元/㎡的鳳凰新城 ， 產(chǎn)生了一個超5千元/㎡的價格斷裂帶 。
很明顯這是一張“頂級學票”的價格 。 學區(qū)房是由房子和一張學票兩部分組成的 ， 在現(xiàn)有規(guī)則之下 ， 這張學票值這么多錢 ， 意味著家長在有能力的情況下 ， 他們愿意給孩子購買一個門檻 ， 去參與到這場教育大戰(zhàn)中 。
學區(qū)房就是這個門檻的門票 。 這樣的一個頂級學票 ， 在目前的情況下是難以抹平的 。 有人問未來呢？隨著教改和雙減政策等推進 ， 以后能否真正把房子和學票二者剝離開來？大概率很難 。 因為我們始終面對的是50%的中考分流和以成績論英雄的高考 ， 所以這樣的一個頂級學區(qū)的斷裂帶是難以抹平的 。
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蒼梧雙學區(qū)板塊 ， 自身可以再細分為蒼梧東校區(qū)和蒼梧西校區(qū) 。 雖然蒼梧東校區(qū)的師資實力更勝一籌 ， 但現(xiàn)實中西校區(qū)的房價更高些 。 這是一個由居住舒適度主導的斷裂帶 。 相比之下 ， 西校區(qū)的房子更新一些 ， 意味著對于居住品質(zhì)來說是得到了不小的飛躍 。
也就是說 ， 當兩者的其他素質(zhì)接近或者說差距能夠接受的情況下 ， 居住品質(zhì)就是溢出的價格 ， 這就是斷裂帶存在的原因 ， 也就解釋了為什么在我們決策中難以抉擇的時候 ， 會選擇品質(zhì)更好的 ， 它一定是有一些溢出價值的 。
當然 ， 蒼梧西校區(qū)距離新海初級中學更近一些 ， 這也是溢價的因素 。
這兩點 ， 也適用于所有房子 ， 品質(zhì)較好、距離學校更近的學區(qū)房價更高一些 。
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第三個是花果山大道 。 花果山大道西均價1.7萬元/㎡ ， 花果山大道東均價1.3萬元/㎡ ， 它們價差維持在3千+元/㎡ ， 這兩個板塊的實質(zhì)是什么呢？
很多人覺得這兩個板塊差異的核心原因是學區(qū)差異 。 在我看來 ， 是人為操盤和開發(fā)先后因素 ， 導致了這兩個板塊差異 。
按照最初規(guī)劃 ， 花果山大道東 ， 不論是居住舒適度還是城市界面 ， 理論上并不比花果山大道西遜色不少 。 但由于未及時落地學校以及引進商業(yè)配套失敗 ， 加上土地供應節(jié)奏較慢 ， 導致花果山大道東沒有滿載搭乘過去5年的房產(chǎn)紅利 。
花果山大道 ， 應該是5個斷裂帶里的“意難平” 。 理應融合 ， 但眼睜睜看著它千溝萬壑 。 這是本應撫平的一條斷裂帶 ， 現(xiàn)在卻需要超級耐心——未來南湖校區(qū)與實驗學校本部的博弈 ， 即一個是價低的板塊可能“價值爬升” ， 一個是價高的板塊面臨很大的不確定性 。
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先鋒路 ， 可以把猴嘴分為兩個板塊：猴嘴街道和猴嘴北 。 猴嘴北均價6500元/㎡ ， 猴嘴街道均價8千+元/㎡ 。 因為距離商業(yè)、學區(qū)和醫(yī)療等配套更近的優(yōu)勢 ， 猴嘴街道足足高出了1500元/㎡ ， 這其實也是一個不小的價差了 。
關于這一點 ， 過往買房的無數(shù)經(jīng)驗早就證明——越中心 ， 房價越高 。 尤其是對于剛需板塊 ， 有學校、有商業(yè)、出行方便 ， 是剛需購房首要考慮因素 。
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