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蘭亭|高速盛薈破10萬(wàn)了，金融城還能入場(chǎng)嗎？( 二 )

小三蘭亭


所以蘭亭掛得高 ， 但是成交少 ， 并不能以其中一套的成交價(jià)格來斷定整個(gè)小區(qū)都值這個(gè)價(jià)格 。
這個(gè)邏輯適用于其他小區(qū) ， 這種情況一般會(huì)被中介拿來炒作 ， 借此催你趕緊買房 。
我們承認(rèn)里面望花園的價(jià)格會(huì)貴一些 ， 安靜不吵的房源確實(shí)可以賣貴一些 。
但是 ， 金融城的選籌擺在這里 ， 兩房400萬(wàn)起 ， 三房600萬(wàn)起 。

金融城的房?jī)r(jià)天花板 ， 不是由蘭亭決定的 ， 蘭亭只是一個(gè)剛得不能再剛的剛需小區(qū) ， 天花板沒那么高 ， 以改善為主流的大平層才是金融城的天花板 。
剛需是因?yàn)樗阋瞬刨I的 ， 但如果貴了之后他們就會(huì)有其他選擇 ， 他們可以選擇附近的其他二手 ， 價(jià)格是一定是會(huì)外溢的 。
目前 ， 金融城主要還是以兩房三房為成交主力 ， 總價(jià)在400-800萬(wàn)之間 ， 超過一千萬(wàn)選擇金融城的性價(jià)比不高 ， 因?yàn)槟阌懈玫倪x擇 ， 比如琶洲或天河公園 。
那適合買蘭亭的應(yīng)該是哪些人呢 ， 要么是不需要學(xué)位的剛需小年輕 ， 要么是投資客 ， 他們有拿到更優(yōu)勢(shì)價(jià)格的手段和機(jī)會(huì) 。
03.蘭亭現(xiàn)在還能買嗎？當(dāng)然可以買 ， 隨時(shí)都可以買 ， 將來也還會(huì)漲 ， 過幾年也不止現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格 。
但我們要把買入邏輯和方向說清楚 。
1、上面說了 ， 蘭亭是剛需小區(qū) ， 買它的兩房和三房即可 ， 總價(jià)介于500-900之間 。
2、文首說的四房正常應(yīng)該要比三房單價(jià)貴兩萬(wàn)以上的 ， 甚至更多 ， 但改善型的買家其實(shí)不太愿意跟剛需擠在一起 ， 特別是超高層三梯七戶的電梯里 。
所以剛需里的大面積 ， 一手開發(fā)商賣得貴 ， 不代表二手賣得貴 ， 二手的時(shí)候掛得貴 ， 但是成交起來并不貴 ， 因?yàn)槭鼙娚?， 成交周期長(zhǎng) ， 行情好的時(shí)候才容易出手 。
比如天朗明居110的三房就不好賣 ， 美林湖畔155的四房也不好賣 。
3、蘭亭成交價(jià)的天花板其實(shí)應(yīng)該是6/7棟樓王126的四房 ， 以及望花園102的三房 ， 但是這兩棟一直沒有人賣 ， 也沒有人成交 ， 當(dāng)時(shí)也是開發(fā)商拖到最后才賣的 ， 所以我們也看不到蘭亭的天花板在哪里 。
因?yàn)檫@兩棟最安靜 ， 又不是超高層 ， 只是兩梯六戶而已 。

4、剛需喜歡隨時(shí)可以買 ， 投資的話建議全款操作 ， 不建議剛需以投資的思想入手蘭亭 。
因?yàn)槟闶且〉?， 蘭亭只是個(gè)剛需上車而已 ， 既然是上車 ， 將來一定會(huì)置換的 ， 要么為了改善 ， 要么為了學(xué)位 。
5、蘭亭目前的這個(gè)價(jià)位區(qū)間 ， 正好卡在了廣州剛需和剛改上車的主流段位上 ， 也是未來非?？春们以龇畲蟮囊粋€(gè)板塊里面 。
6、當(dāng)前蘭亭放盤數(shù)量在60套 ， 總戶數(shù)3535戶 ， 而駿景共7000戶 ， 放盤數(shù)量在150套左右 。
看上去蘭亭好像沒有駿景的一半 ， 但是蘭亭只有一二期在放賣 ， 三期還沒有賣 ， 而且有大量未滿二未滿五的沒放出來 ， 等到將來滿二或滿五了 ， 會(huì)出來更多 。
那時(shí)候剛需盤是很容易踩踏的 ， 大家爭(zhēng)相出貨 ， 特別是兩頭靠高速路口的賣得又賊便宜 。
04.金融城還有機(jī)會(huì)嗎？當(dāng)然是有的 ， 蘭亭漲上去了 ， 其他的機(jī)會(huì)就來了 ， 這句話是真的 。
那些總價(jià)在800萬(wàn)以內(nèi) ， 如果兩衛(wèi)更好、樓齡次新、帶花園小區(qū)、戶型方正、學(xué)位比蘭亭更好的 ， 這些將會(huì)接力 。
具體哪些小區(qū) ， 可以看一下之前的文章 。
然后再蔓延到其他第二第三梯隊(duì)的小區(qū) 。
金融城限高解決后 ， 已經(jīng)吃了一波漲幅了 ， 如果想要繼續(xù)夯實(shí)它的價(jià)格 ， 金融城必須要有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展 ， 不能純粹靠投資型驅(qū)動(dòng) 。

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