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最近 ， 不少朋友咨詢有沒有位置好的城市別墅 ， 今天跟大家聊聊這個話題 。
在北京別墅逐年供應減少 ， 且多數項目遠離市區的背景下 ， 有地段優勢的城市別墅逐漸收到歡迎 ， 滿足了一部分客戶既想要別墅居住體驗 ， 又不想遠離繁華和便利的需求 。
但據『地產營銷人』了解 ， 并不是所有這種產品都好賣 。 一方面 ， 較之平層產品 ， 高總價會讓買房人付出更多預算 ， 無疑抬高了購房門檻；另一方面 ， 也是最為關鍵的一點 ， 就是墅質的空間不極致、不到位 ， 沒有展現出應有的吸引力 。 從產品角度看 ， 主要存在兩個問題：
1、墅居功能該如何精準設定？
城市別墅比平層的突出優勢是空間更大 ， 容納功能更多 。 但多出來的使用面積 ， 到底該如何設定呢？
多數產品在關鍵的地下空間 ， 問題相對集中：
一是樣板間的功能布局模糊化 ， 從場景上不能讓客戶找到最佳用處 ， 有時一個巨大的挑空下面就擺了兩把沙發椅子和一個茶幾 ， 或是一個長條桌 ， 有大材小用的感覺 。 功能不清晰 ， 無法放大空間的精彩 。
二是地上的功能 ， 沒有利用地下空間優勢 ， 做補充和強化 。 一般來說 ， 人們喜歡墅居 ， 除了需要個性化愛好空間之外 ， 還需要一些彌補地上空間不足的功能 ， 比如：家中物品的收納整理 ， 特別是男女主人的衣帽空間 ， 大部分的臥室都是不能滿足的 ， 地下就擁有了很好的補充機會 ， 但多數產品沒有精研這一功能 。
另外 ， 別墅地下做不做臥室也有爭議 ， 有人考慮因為采光通風問題 ， 不該做臥室 ， 但很多買房客戶反饋是 ， 地下安排一件臥室很有必要：其目的并非長期住人 ， 而是家中偶爾來人 ， 可作臨時居住 。 由于臥室靠近采光天井 ， 舒適度影響不大 ， 短期居住完全沒問題 。
所以說 ， 城市別墅的功能并不是大而全、套路化的設置 ， 而是應該真正洞悉客戶的生活痛點和需求 ， 精細化的進行布置和設計 ， 用創新找回空間活力 。
2、墅居產品設計的疏忽之處
很多墅居產品的慣性設計 ， 是在采光天井、挑空空間等出彩的地方下功夫 ， 希望弱化地上地下空間的差別 ， 這本沒有問題 ， 但作為一體化的居住感受 ， 幾乎所有項目都會缺乏對“樓梯”的深入考慮 。 那么 ， 步行的樓梯到底是主角 ， 還是配角呢？
『地產營銷人』看到很多墅居產品 ， 樓梯都比較窄小 ， 步幅落差大 ， 需要小心翼翼的上下樓 ， 不然就有踩空或磕碰的危險 。 明顯是把樓梯作為邊緣化的設計處理 。
不過 ， 真實情況是 ， 很多客戶就因為樓梯不夠舒適最終選擇了放棄 。 如果反向思考一下 ， 樓梯作為連通地上、地下的獨立功能 ， 當作主角存在 。 它的舒適性不僅能讓三層或兩層空間聯系的更加緊密 ， 而且其別出心裁的設計 ， 也能像藝術品一樣成為室內的景觀雕塑 ， 增加居住的儀式感 ， 凸顯空間的奢華和主人的品位 。
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