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周末福州不動產 ， 在近一個月斷檔之后 ， 終于更新了備案情況 ， 雖然從每個項目的領證時間來看 ， 更新是延遲 ， 雖然領證不少 ， 但是重點也只有兩個項目 ， 位于金山的萬科城市之光 ， 位于東二環的聯發臻榕府 ， 下面聊聊 。
金山萬科城市之光項目在3月12日 ， 線上選房首開 ， 推出7棟住宅 ， 共計456套 ， 從目前備案情況來看 ， 領取了6棟備案 ， 還剩余南區的18號樓未備案 。
分析：對于項目的價格情況 ， 之前也已經分析過 ， 精裝備案 ， 北區備案單價3W左右 ， 優惠單價2.85W 。 南區165的三棟 ， 備案單價3.3W ， 優惠單價3.15W 。對于南區的165三棟 ， 由于樓層在22-27 ， 雖然定位2T2的板樓 ， 但是公攤比例高達24.6% 。
對比近年的小高層改善 ， 15-20%公攤 ， 相當于要多花30W ， 這就是高層住宅做改善的一個弊端 。
當然從近期推出的地塊來看 ， 基本都是限高80米 ， 未來這樣的產品并不少 。
從價格來看 ， 項目大戶型的單價更高 ， 當然這3棟有一定江景優勢 。
對比同社區的連廊產品 ， 單價要高2K左右 ， 對于改善購房者而言 ， 買一個非純粹改善的社區 ， 同時還未三環邊的工業區 ， 從選擇定位來說 ， 并不算太優 。
看完改善產品 ， 北區開盤的三棟連廊也已經全部備案 ， 從價格來看5號樓單價最低 ， 6、10號樓單價接近 。
從樓棟定位來看 ， 5號樓劣勢在于樓間距一般 ， 背后就是三棟公租房 ， 右側距離三環150米左右 ， 右側目前在建橘園洲工業區辦公樓 。
從價格來看 ， 雖然10號樓和6號樓單價持平 ， 但是三棟樓 ， 由于10號樓是18層住宅 ， 導致同樣的產品 ， 公攤有差異 。
10號樓公攤18.6% ， 比5 ， 6號樓21%的公攤 ， 少了2.4% 。
所以同樣的套內面積 ， 10號樓建總面積可以少近3平米 ， 正是由于這樣的差異 ， 導致10號樓雖然單價更高 ， 但是總價反而跟5號樓差不多 。
從樓層差價來看 ， 除了3 ， 5層差價是500外 ， 后面的樓層差價在100左右 ， 有幾個端頭有特別波動 ， 從選擇來說 ， 高層有一定優勢 。
從項目這次的定價來說 ， 也相對的貼合客源 ， 雖然均價3.1W ， 但是南北區的單價有一定差異 ， 加上改善產品單價更高 。
項目呈現了一個價格差 ， 如果僅僅從均價來看 ， 會覺得項目很貴 ， 但是從實際的樓棟出發 ， 南區的改善產品實際售價更高 ， 北區的連廊產品 ， 特別中戶 ， 實際總價都在250W左右 ， 而且高低樓層差異也不大 。
從選擇來說 ， 選南區 ， 還是選北區 ， 這是第一個困擾 。
雖然南區的18號樓還未備案 ， 不過從早前的價格表來看 ， 18F ， 單價3.15W ， 優惠價2.97W ， 比北區的三棟優惠價2.85W ， 高出1.2K 。
由于18號樓公攤也是在18%左右 ， 總價也比北區的兩棟有優勢 ， 從實際售價來說 ， 同樣的1203單元 ， 18#：261W ， 10#：254W ， 5#：250W ， 6#：256W 。
從差價來看 ， 南區比北區貴5-11W ， 從社區定位來說 ， 南區明顯是重點 ， 改善產品全部位于南區 ， 不過18號樓 ， 南側樓棟是19號樓27層 ， 采光影響不小 。
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