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謝逸楓/文
一組財政部門的財政收入數據顯示 ， 2022年前2月 ， 全國國有土地使用權出讓收入7922億元 ， 同比下降29.5% 。 值得注意的是翻閱1998年以來土地財政收入數據的發現 ， 2022年開年的土地收入增速 ， 創歷史最低紀錄 ， 可謂是非常罕見 。
土地收入到地方基金收入90%以上 ， 占到地方財政50%以上 ， 占到地方稅收30%以上 。 2022年全國政府性基金預算收入同比下降27.2％ ， 因為其中地方政府性基金預算本級收入同比下降28.7％ ， 背后是土地收入同比下滑29.5％ ， 是主要拖累因素 。
按照過去三年的數據顯示 ， 2020年前2月-2022年2月的國有土地使用權出讓收入分別為6725億元、11236億元、7922億元 ， 增速分別為同比下降16.4%、同比增長67.1%、同比下降29.5% ， 說明2022年前兩月全國賣地收入暴跌30% 。
筆者發現 ， 前2月全國賣地收入呈現斷崖式下跌 ， 歸根結底是土地供應量“腰斬” ， 土地供應節奏被22城宅地集中供應制度打亂 ， 這是根本原因 。 其次是22城宅地集中供應政策過嚴 ， 后市趨勢不明朗 ， 房企謹慎 ， 大多望地興嘆 。
再次是傳統淡季影響 ， 市場策于恢復期 ， 銷售回款大跌 ， 房企忙于還債 。 除了上面的原因 ， 其實與金融、海報、信貸未實質放松有關 ， 融資渠道堵塞 ， 房企資金緊張 。 同時 ， 房地產市場低迷 ， 地價上漲過快 ， 開發成本上升 ， 擠壓房企利潤 。
當下全國賣地收入呈現斷崖式下跌 ， 堪稱一日回到解放前 ， 地方財政壓力倍增 。 2022年前兩月全國賣地收入不足8000億元 ， 增速直接暴跌30% 。 中指院數據顯示 ， 2022年前2月全國300城規劃建筑面積成交1.8億平方米 ， 同比下降28.0% 。
諸葛找房數據顯示 ， 全國主要地級市2022年2月共供應土地322宗 ， 同比下跌53.4% ， 環比下跌53.6% 。 2022年前2月全國房企購置土地面積838萬平方米 ， 同比下降42.3% 。 值得注意的是土地收入暴跌背后 ， 地價上漲27.2% ， 創新的紀錄 。
2月 ， 全國主要地級市住宅用地成交樓面價同比上漲27.36% ， 環比上漲116.66% 。 其中一線城市樓面價同比上漲41.53% ， 環比上漲277.07% ， 二線城市樓面價同比下跌29.78% ， 環比上漲1.56% 。 三線城市成交樓面價同比下跌7.02% ， 環比上漲11.3% 。
其一是2022年前2月國有土地使用權出讓收入7922億元 ， 占到前2月全國財政收入46203億元的17.14% ， 占到前2月地方財政總收入23432億元的33.80% 。 說明土地收入是支撐地方財政收入最主要的來源 ， 100塊錢收入 ， 33元來自于土地收入 。
值得注意的是2022年2月城市土地出讓金TOP10榜單中 ， 北京表現較為出眾 ， 以486億元土地收金遙遙領先 ， 這主要得益于北京在本月完成了2022年首輪土拍 ， 成功出讓17宗地塊 ， 吸引了超20家房企競拍 ， 熱門區域多發溢價成交情況 ， 部分地塊溢價率甚至達到了15% 。
其次是長三角經濟圈城市也表現較為亮眼 ， TOP10中占據4個席位 ， 其代表城市杭州、湖州、臺州位列土地出讓金排行榜第二、三、四位 ， 2月分別攬金118億元、39億元、36億元 。 另外 ， 珠三角經濟圈城市的攬金表現也不俗 ， 共上榜佛山、珠海2個城市 ， 本月土地出讓金分別為33億元、15億元 。
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