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青島市|百城房價上漲，房企的春天來了嗎？( 二 )

房價青島市



而在本輪房地產(chǎn)政策松綁中 ， 河南鄭州成為全國第一個全面放松 \" 限購限貸 \" 的城市 。 其中最引人矚目的是 ， 鄭州宣布取消 \" 認房又認貸 \" 政策 。 市民在擁有一套房 ， 無貸款余額的情況下 ， 在申購第二套改善房時 ， 貸款利率按首套房計算 。 這意味著 ， 鄭州在鼓勵市民在滿足限購的同時 ， 貸款又沒余額的情況下 ， 購買第二套房 ， 以促進鄭州房地產(chǎn)市場的回暖 。
同時 ， 鄭州鼓勵市民接農(nóng)村老人進城 ， 為老人購買養(yǎng)老房 ， 或者以舊換新 ， 以小換大 ， 鼓勵大學生購房等 。 在力度上 ， 鄭州對房地產(chǎn)市場的松綁 ， 走向全國前列 。

在鄭州之外 ， 重慶、贛州、惠州、佛山、菏澤等多座城市都在對房地產(chǎn)市場松綁 ， 這是不是意味著房企的春天就要來了呢？
二 ， 一場及時雨 ， 救命還是救市？
市場的春風開始吹暖 ， 可房企仍在寒冬中堅守 。
房地產(chǎn)市場的松綁還遠不足以令房企走回到高枕無憂的地步 。 這只能算是一場救命的及時雨 ， 但絕不是救市 。
中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去的發(fā)展路徑中 ， 許多房企都是走的 \" 高負債、高杠桿、高增長 \" 路線 。 這快速推動了中國的城鎮(zhèn)化 ， 也培育出了全球最大規(guī)模的超級房企 ， 如碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等 ， 都是全球頂尖房企 。

可是 ， 這些房企在規(guī)模擴張中 ， 也積累了大量的風險 ， 尤其是負債 ， 基本都在 80% 以上 。 在 2020 年 ， 恒大集團的資產(chǎn)負債率更是攀升至 82% 。 為了釋放房企的超高的負債風險 ， 中國央行劃定 \" 三道紅線 \" ， 要求房企 \" 降負債 \"、\" 降杠桿 \" 。

在 \" 三道紅線 \" 的高壓之下 ， 各大銀行進一步對房企收緊信貸 ， 房企的現(xiàn)金流迅速告急 。 其中最為慘痛的教訓就是恒大 ， 恒大在盲目擴張中吞下苦果 。 富力、佳兆業(yè)、陽光城、世茂、融創(chuàng)、新力控股等房企 ， 現(xiàn)金流紛紛告急 ， 債務承壓 。
在債務壓頂?shù)拇蟊尘跋?， 房企最緊要的就是清庫存 ， 將房子賣出去 ， 把資金收回來 ， 加速現(xiàn)金流的流通和運轉(zhuǎn) ， 以避免資金鏈斷裂和現(xiàn)金擠兌 ， 保持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展 。

因此 ， 各個城市的房地產(chǎn)松綁對房企而言 ， 是一次清庫存救命的機會 。 如果把政策松綁看作房價重新起飛的標志 ， 那就大錯特錯了 。 房企對政策的敏感度是最高的 。 我們可以看到一個顯著的現(xiàn)象 ， 在銀行將首付比例調(diào)低至 20% 時 ， 有房企進一步推高 10% 現(xiàn)金返利優(yōu)惠 ， 這說明 ， 房企比銀行更著急把房子賣出去 ， 而不是囤房 ， 坐等房價起飛 。
而且 ， 在本輪房地產(chǎn)松綁之前 ， 央行對房地產(chǎn)行業(yè)進行了嚴格的調(diào)控 。 這種先收緊 ， 再松綁 ， 兩相對沖之下 ， 相比調(diào)控前 ， 房地產(chǎn)市場仍然趨緊 。 如房貸利率從 5.6% 調(diào)低至 5.4% ， 可在 2019 年時 ， 房貸利率低至 4.9% 。 在未來 ， 房貸利率仍有較大的下調(diào)空
【青島市|百城房價上漲，房企的春天來了嗎？】間 。

綜合來看 ， 多城房地產(chǎn)市場政策松綁是一個多方博弈之下 ， 協(xié)調(diào)居中的結(jié)果 。 像銀行需要房貸來支撐業(yè)績 ， 地方政府需要房地產(chǎn)市場來穩(wěn)定經(jīng)濟增長和引進青年人才 ， 房企需要清庫存緩解現(xiàn)金流危機 ， 剛需購房者需要低首付、低利率實現(xiàn)首套房購買 ， 解決安居需要 。
鄭州房地產(chǎn)松綁的兩大重要目標就是 ， 穩(wěn)增長 ， 引人才 。 讓房子賣得出去 ， 讓人才放心安家 ， 讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定 ， 讓經(jīng)濟平穩(wěn)增長 ， 都是促使鄭州為房地產(chǎn)松綁的充分理由 。
在這種背景下 ， 房企也能加速回籠現(xiàn)金 ， 緩解債務壓力 ， 不至于成為下一個被債務危機壓垮的爆雷者 。 對房企而言 ， 春天還談不上 ， 但寒冬里的冰塊確實開始溶解了 。

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