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江蘇|一個“穩(wěn)”字，道盡樓市運行精髓( 二 )

房地產(chǎn)商品房


“關(guān)鍵先生”的應(yīng)有模樣
人們常把拉動經(jīng)濟增長“三駕馬車”中的投資，“昵稱”為“關(guān)鍵先生”，而在各類投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資又何嘗不是“關(guān)鍵先生”？無論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量、對上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動衡量，還是從商品房銷售對家裝、家電等行業(yè)消費的連鎖影響考察，目前，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位都沒有變，去年的數(shù)據(jù)再次印證了這一點。
經(jīng)濟穩(wěn)增長必然涵蓋房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)發(fā)展，二者并行不悖，人們期許的只是房地產(chǎn)業(yè)堅守“房住不炒”基本定位，圍繞“更好滿足購房者的合理住房需求”、提升居民居住品質(zhì)謀發(fā)展?！安椒ジ€(wěn)健”，才是房地產(chǎn)業(yè)這位“關(guān)鍵先生”的應(yīng)有模樣。
去年，江蘇GDP規(guī)模達116364億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)為8943億元，接近金融業(yè)的9164億元，占GDP的比重為7.7%，同期廣東房地產(chǎn)業(yè)的占比為8.7%。2020年，全國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。房地產(chǎn)業(yè)能否良性循環(huán)、健康發(fā)展，對于整個經(jīng)濟穩(wěn)中提質(zhì)的重要性不言而喻。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費市場。在去年江蘇商品房銷售面積創(chuàng)紀(jì)錄的同時，與之相關(guān)的消費領(lǐng)域也數(shù)據(jù)不俗：在限額以上單位24大類零售商品中，建筑和裝潢材料類同比增長36.9%，位居前列；五金電料、家電、家具也分別增長了23.1%、12.4%、11.5%。
盡管去年江蘇房地產(chǎn)業(yè)增長5.8%，增速低于GDP2.8個百分點，但這是房地產(chǎn)長效機制不斷完善、市場“雜質(zhì)”得到撇清后增速，可持續(xù)性無疑更強。
“合理需求”的剛性釋放
今年春節(jié)前，南京市民盧先生搬進了為退休養(yǎng)老買的新居，盡管周邊公共交通不太方便，規(guī)劃中的地鐵延長線兩年后才能運營，但新居的地暖、采光以及智能家電，還是讓他切實感受到了居住條件的上臺階?！霸瓉碜≈鴽]電梯的‘老破小’，歲數(shù)大了肯定不適合，所以才買了新房，今年春節(jié)前計劃只是試住，結(jié)果住上癮，不想回舊居了?！?br /> 類似盧先生這樣的住房改善性需求，疊加城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的合理住房需求，目前不僅依舊旺盛，而且更為迫切。全國乃至江蘇房地產(chǎn)市場的這一基本面沒有變，保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢有著堅實基礎(chǔ)。
最新發(fā)布的江蘇常住人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年末江蘇常住人口較2020年末增加28.1萬人，盡管增速較低，但仍在增長；常住人口城鎮(zhèn)化率為73.94%，與2020年末相比上升0.5個百分點。從歷史數(shù)據(jù)看，江蘇城鎮(zhèn)化率逐年提升，近年來雖步幅有所放緩，但步伐一直沒有停歇。按照江蘇“十四五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃預(yù)期的目標(biāo)，到2025年末，全省常住人口城鎮(zhèn)化率應(yīng)超過75%，目前還相差1.06個百分點?？紤]到13個設(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)化率存在差異，最高和最低相差24.5個百分點，因此，城鎮(zhèn)化進一步推進以及每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口，都會帶來新的剛性住房需求，其中相當(dāng)一部分將在商品房市場“合理”釋放。
需要提醒的是，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，特別是近期全國多個城市樓市政策松動，并不意味著樓市宏觀調(diào)控的“改弦更張”，因城施策制度安排下一些城市的政策調(diào)整只是立足于穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌觯中哉{(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。以往教訓(xùn)反復(fù)證明，那種“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式注定不可持續(xù)，新的行業(yè)模式追求的是負(fù)債更合理、風(fēng)險更可控、發(fā)展更穩(wěn)健。

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