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房?jī)r(jià)|關(guān)于房子，細(xì)思極恐！( 二 )

房?jī)r(jià)銀行購(gòu)房置業(yè)樓市


另外 ， 裝修費(fèi)用的利息收益沒(méi)有計(jì)入 ， 按照首付30萬(wàn)的利息計(jì)算 ， 30年后10萬(wàn)的裝修錢至少還將有30多萬(wàn)的利息 。
這樣計(jì)算的話 ， 30年的持有成本恐怕還得至少加上50萬(wàn)左右 。
下表是150萬(wàn)總價(jià)房子的情況：

你買了一套總價(jià)150萬(wàn)的房子 ， 若5年后賣出 ， 房子的最低持有成本為203萬(wàn)元 ， 10年245萬(wàn) ， 15年290萬(wàn) ， 20年341萬(wàn) ， 30年464萬(wàn) 。
下表是200萬(wàn)總價(jià)房子的情況：

你買了一套總價(jià)200萬(wàn)的房子 ， 若5年后賣出 ， 房子的最低持有成本為267萬(wàn)元 ， 10年323萬(wàn) ， 15年383萬(wàn) ， 20年451萬(wàn) ， 30年615萬(wàn) 。
下表是300萬(wàn)總價(jià)房子的情況：

下表是400萬(wàn)總價(jià)房子的情況：

下表是600萬(wàn)總價(jià)房子的情況：

下表是1000萬(wàn)總價(jià)房子的情況：

可見 ， 不管你買總價(jià)多少的房子 ， 5年后想要賣出 ， 就得至少漲30%才能保本；10年后至少漲60%；15年至少要翻一番；30年要至少漲200% 。
此時(shí) ， 我想大家都明白“房?jī)r(jià)不漲就是跌”的說(shuō)法了吧 ， 房?jī)r(jià)不漲 ， 你就是在賠錢 。
這樣計(jì)算后 ， 我們也可以說(shuō)不僅不漲就是跌 ， 少漲也是跌 。
03 有多少城市能夠及格？
通過(guò)我的計(jì)算 ， 若是貸款買房的話 ， 每年的房?jī)r(jià)漲幅在5%左右是一個(gè)保本的零界線 。
在2016年之前 ， 樓市往往兩年上漲、一年回落 ， 三年一周期 ， 總體漲幅每年超過(guò)5%是沒(méi)有問(wèn)題的 。
2016年之后 ， 行情驟變 ， 樓市大年里漲幅超過(guò)5%就得面臨調(diào)控的壓力；小年里往往會(huì)面臨房?jī)r(jià)下跌的壓力 。 尤其是天津、青島、濟(jì)南、鄭州等北方城市這幾年更是跌的一塌糊涂 。
最近五年 ， 可以說(shuō)沒(méi)有任何一個(gè)城市敢說(shuō)自己的房?jī)r(jià)年均漲幅達(dá)到5%以上 。
下表是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前幾天發(fā)布的《2022年1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)》：

同比去年上漲超過(guò)5%的只有北京、上海、海口 。背后的情況是 ， 在經(jīng)過(guò)深度調(diào)控的小年后 ， 這三個(gè)城市正在迎來(lái)樓市大年 。
而另外67個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅無(wú)一超過(guò)5% ， 甚至還有30個(gè)城市同比下跌 。
更為可怕的是 ， 一如我在《2022年樓市有三大黑天鵝 ， 如今最大的一只已經(jīng)飛來(lái)！》中所說(shuō)的 ， 買房者的心理已經(jīng)改變了 ， 對(duì)樓市的期望降低了 ， 再加上房地產(chǎn)稅的影響 ， 未來(lái)很難再出現(xiàn)以前的房?jī)r(jià)大漲、暴漲、瘋漲 。
一個(gè)城市 ， 只要房?jī)r(jià)沒(méi)出現(xiàn)大漲 ， 依靠這種小漲小跌、不漲不跌、穩(wěn)中有漲或者陰跌不止的行情 ， 是很難保本的 。
這一點(diǎn) ， 估計(jì)就是以后大多數(shù)城市將要面臨的樓市局面了 。
【房?jī)r(jià)|關(guān)于房子，細(xì)思極恐！】曾經(jīng)關(guān)于樓市有很多經(jīng)驗(yàn)之談 ， 說(shuō)什么銀行的錢不貸白不貸 ， 房?jī)r(jià)稍微漲點(diǎn)就比存銀行強(qiáng) 。 如今看來(lái) ， 銀行的羊毛不是那么好薅的 ， 銀行可比買房者聰明多了 。 樓市也不是隨便可進(jìn)的 ， 大多數(shù)買房者最終可能被樓市給玩了 。

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