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前言：合肥哪個區(qū)域的房產(chǎn)最為火爆呢？
毫無疑問 ， 濱湖新區(qū) 。
特別是去年的濱湖樓市 ， 熱火朝天 ， 2016年 ， 濱湖房價幾乎翻了一倍 ， 2021年 ， 濱湖新區(qū)的房價再次的近乎翻了一倍 。
濱湖的房價上漲幅度最大 ， 獲利之大 ， 讓眾多的炒房客和投資客 ， 蜂擁而入 。
2017年之前進(jìn)入濱湖樓市的人和2020年前進(jìn)入濱湖樓市的人 ， 可謂賺得盆滿缽滿 ， 獲利巨大 。
而在2021年下半年進(jìn)入濱湖樓市的炒房客和投資客 ， 在短時間內(nèi) ， 或者說在未來一兩年內(nèi) ， 算是買在高點了 ， 按照目前的濱湖房價來看 ， 已經(jīng)出現(xiàn)虧損了 ， 更甚者 ， 虧損嚴(yán)重 。
實際案例：昨日 ， 和一個炒房客閑聊 ， 聊到了濱湖的房產(chǎn) ， 他說 ， 去年在濱湖炒房 ， 虧大了 。
這一炒房客 ， 是以裝修代賣的形式炒房的 ， 意思很簡單 ， 比如說 ， 炒房客和房東簽訂一個合同 ， 合同價為200萬 ， 合同期為6個月 ， 這6個月的時間 ， 由炒房客出售該套房產(chǎn) ， 炒房客會將房屋重新裝修 ， 裝修成本由炒房客承擔(dān) ， 在合同期內(nèi) ， 炒房客如果以250萬的價格 ， 將房屋賣出 ， 則合同差價的50萬 ， 為炒房客所有 ， 50萬元去掉裝修成本和其他的賣房成本之后 ， 則為炒房客的實際利潤 。
如果在合同期限內(nèi) ， 該房屋沒有順利成交 ， 一般情況 ， 還會有3個月的延期合同 ， 這三個月的時間 ， 炒房客需要支付房東三個月的租金 ， 租金一般都是提前在合同內(nèi)明確約定的 ， 如果3個月的延期時間內(nèi) ， 該房屋還未能順利出售 ， 則合同解除 ， 該房屋的裝修歸房東所有 。
昨日閑聊的炒房客 ， 去年在濱湖簽了十幾套這樣的裝修房產(chǎn) ， 基本上沒有幾套是在合同期內(nèi)順利賣出的 ， 一套房產(chǎn)就以20萬成本計算 ， 該炒房客去年在濱湖就虧損了200萬 。
很多人都知道 ， 去年下半年 ， 濱湖的二手房成交量極小 ， 很多樓盤90天內(nèi) ， 都是零成交 ， 在合肥樓市加強調(diào)控之后 ， 政務(wù)區(qū) ， 濱湖新區(qū)和高新區(qū)的二手房成交量大幅度下滑了 ， 而相反的是 ， 瑤海區(qū) ， 新站區(qū)等均價較低的區(qū)域二手房成交量較大 。
濱湖炒房客虧錢的原因如下：第一 ， 合肥樓市調(diào)控加強了 。 去年 ， 合肥有兩次樓市調(diào)控的升級 ， 以家庭為單位 ， 濱湖限購第三套住房 ， 比如說 ， 某家庭在瑤海有一套住房 ， 在濱湖也有一套住房或在其他有一套房產(chǎn) ， 那么 ， 在濱湖新區(qū) ， 高新區(qū) ， 政務(wù)區(qū)以及限購的學(xué)區(qū)房內(nèi) ， 是不允許購買第三套住房的 ， 哪怕全款也不行 。 此舉 ， 極大地減少了濱湖房地產(chǎn)的購買力 。
第二 ， 對濱湖房價的預(yù)期產(chǎn)生變化了 。 在強而有力的樓市調(diào)控之下 ， 炒房客和投資客 ， 對短期的濱湖房價預(yù)期下降了 ， 接盤者更少了 。
第三 ， 濱湖房價上漲過快 ， 上漲幅度過大 ， 透支了未來幾年的房價上漲空間 ， 存在一定的房產(chǎn)泡沫 。
第四 ， 濱湖樓市中 ， 主要分為兩大購房群體 ， 其一 ， 炒房客和投資客 ， 其二 ， 改善型購房群體 ， 真正的剛需購房者很少 ， 現(xiàn)階段 ， 濱湖為房價高點 ， 入市的購房者不會再高點進(jìn)入樓市 。
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