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如果脫離了城市談房地產(chǎn)上漲還是下跌 ， 其實(shí)是非常不負(fù)責(zé)任的 。 因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)全國(guó)市場(chǎng)分化現(xiàn)象非常明顯 ， 這是大家都有目共睹的 。 在房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位下 ， 全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì) ， 也意味著各地漲跌互現(xiàn) 。
這就給我們的購(gòu)房者增加了難度 ， 所以該不該買房絕對(duì)不能憑空而論 ， 因城而異 ， 因人而異 ， 只有在具體的城市具體的人 ， 才能有針對(duì)性地去判斷該不該買房 。
相信很多人都非常清楚也經(jīng)常聽到一句話 ， 千萬不要去三四線城市買房 ， 我也經(jīng)常說很多三四線城市的確難見未來 ， 原因很簡(jiǎn)單 ， 有的地方根本就沒有人進(jìn)來了 ， 更沒有什么像樣的資源和產(chǎn)業(yè)支撐 ， 即便是自住 ， 也離不開對(duì)投資預(yù)期的判斷 ， 這樣來說潛力不大 。
但我們可不能說 ， 這些地方的房子真的就不能買了 。 畢竟大家需求不同 ， 有人就是世代生活在這里 ， 也不會(huì)去其他地方 ， 不管投資價(jià)值如何 ， 自住是必須的 ， 你不讓他買怎么著？只能說 ， 盡量選擇一些品牌好的開發(fā)商 ， 好的核心地段就是了 。
再說三四線城市里邊也是分化的 ， 不是所有小城市都不值得買 ， 這個(gè)更加考驗(yàn)購(gòu)房者的判斷力 。 我們有時(shí)候也能從一個(gè)城市的舉動(dòng)來感受這里的市場(chǎng)狀況 。
2022年以來 ， 全國(guó)各地頻出“穩(wěn)樓市”的政策 ， 市場(chǎng)開始呈現(xiàn)企穩(wěn)的信號(hào) 。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì) ， 今年各地房地產(chǎn)調(diào)控近80次 ， 其中 ， 對(duì)樓市釋放利好政策的就達(dá)近40次 。 但從城市級(jí)別看 ， 基本上是三四線城市 ， 少數(shù)二線城市 。
給我們的啟發(fā)是什么？一般來說 ， 城市級(jí)別越低 ， 或者說市場(chǎng)情況表現(xiàn)不佳越有釋放穩(wěn)樓市政策的沖動(dòng) ， 購(gòu)房者也越要有意識(shí)去客觀看待這些城市的未來 。
2月16日 ， 國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)夏磊表示 ， 三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化在加大 。 比如 ， 處在發(fā)達(dá)一些的城市群的此類三四線城市人口仍有流入 ， 不在城市群或者都市圈中西部或東北區(qū)域 ， 大多數(shù)人口則持續(xù)流出 ， 需求也大幅萎縮 。
這似乎與我們以前講到的一二線城市和三四線城市之間的區(qū)別并不矛盾 ， 也都是以人口凈流入為參考標(biāo)準(zhǔn)的 。 房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口 ， 這些年人口流入的大方向?yàn)橐欢€城市 ， 強(qiáng)三線城市基本保持平衡 ， 但四線及以下城市可能在持續(xù)凈流入 ， 這也構(gòu)成房地產(chǎn)未來格局的重要因素 。
所以 ， 我們也不能一概而論 ， 說三四線城市的房子堅(jiān)決不能買 ， 因?yàn)闁|西有差 ， 即使東部 ， 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和沒經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 人口流入和人口流出的城市對(duì)房地產(chǎn)的影響結(jié)局也是大不一樣的 。 但整體來看 ， 市場(chǎng)比較好的三四線城市基本上位于長(zhǎng)三角、珠三角城市群 。
在《最新十大人口凈流入城市》中 ， 這些城市全在三大城市群 。 人口流向決定了房地產(chǎn)發(fā)展方向 ， 也有大城市在進(jìn)行人口疏解 ， 隨著一體化的推進(jìn) ， 外溢人口不可能都回老家 ， 而大部分會(huì)選擇周邊城市 ， 人口流向也在改變著房地產(chǎn)的市場(chǎng)格局 。 未來房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)一定在大城市周邊的城市 ， 即與大城市形成的城市群 。
倒不是說有些城市群房?jī)r(jià)大幅下跌就失去了價(jià)值 ， 恰恰是這些城市在過去因?yàn)榉N種利好提前透支太多 ， 目前是市場(chǎng)的正常調(diào)整 。 而未來將從粗放式發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變 ， 變得更加宜居 。
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