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江村|地產(chǎn)板塊未來還有春天嗎？

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江村|地產(chǎn)板塊未來還有春天嗎？

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江村|地產(chǎn)板塊未來還有春天嗎？

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首先 ， 從“GDP” 說起

以前 ， 中國經(jīng)濟高速增長 ， GDP增速能上10% ， 后來能上8% ， 再后來連6%都要保 ， 最近兩年平均增速估計連6%都上不去 ， 因為基數(shù)越來越大了 。

GDP處在快速增長階段時 ， 干啥都容易賺到高利潤 ， 因為利潤高 ， 加點非標(biāo)類高成本的杠桿 ， 企業(yè)也可以賺錢 ， 模式可持續(xù) ， 最典型的就是房企 ， 早在2016年時 ， 那個時候像信托 ， 他們募集的資金有一半以上都投向地產(chǎn) ， 之前房價高速增長 ， 動不動一年就漲超10% ， 所以地產(chǎn)哪怕是融部分年化20%的短期高成本資金 ， 它也可以活的很好 。
但是隨著集體房改商品房已經(jīng)二十多年過去了 ， 國內(nèi)房價基數(shù)已經(jīng)很高 ， 像一線城市動不動一平米就是好幾萬 ， 哪怕是小縣城 ， 一平米動不動五六千一平的價格 ， 很多人打一輩子工都買不起一套房 ， 房價基數(shù)大了后 ， 哪怕是每年再漲5% ， 一套一百萬的房子一年就要漲5萬 ， 很多人一年還凈存不到5萬 ， 再這么無休止?jié)q下去 ， 后面沒買房的人更看不到希望 。
而且就在我們的旁邊 ， 日本房地產(chǎn)90年代泡沫破滅后 ， 它后遺癥十分嚴重 ， 已經(jīng)過去三十年了 ， 日本的經(jīng)濟都還沒從那次陰影中走出來 ， 有了日本的前車之鑒 ， 我們幾乎是不允許再去走日本房地產(chǎn)從瘋狂到泡沫破滅的老路 。
然后 ， 才有了“落實住房不炒”



“住房不炒” ， 大城市不斷出臺了限購、限售等控制房價漲幅的各項措施 。
國內(nèi)在2017、2018年就開始搞去杠桿 ， 但2018年年中時 ， 因為中美貿(mào)易摩擦 ， 很多政策就暫緩了 ， 2019年算正常 ， 到了2020年 ， 又因為疫情 ， 更多是去高杠桿地產(chǎn)企業(yè)、高能耗等企業(yè)的杠桿 ， 然后把貸款通過綠色通道、補貼等方式放給了高科技企業(yè)、小微企業(yè)、個體戶等 。
其實在2019年下半年 ， 市場上就已經(jīng)能聽到像H大地產(chǎn)公司商票違約 ， 2020年上半年時 ， H大更是在互聯(lián)網(wǎng)上做鋪天蓋地的廣告：7折賣房 ， 實際上那時候地產(chǎn)公司就開始很缺錢 ， 再后來是H夏地產(chǎn)債券違約 ， S寧跟著倒霉 ， 到今年后 ， 陸續(xù)有多家在香港上市的民企地產(chǎn)債券違約 。
今年公募基金里面業(yè)績表現(xiàn)最差的三只基金 ， 它們就是因為底層資產(chǎn)配置了民企地產(chǎn)發(fā)的美元債 ， 跌幅比股票型基金都還猛 。
地產(chǎn)板塊 未來還有春天嗎？

有人認為：地產(chǎn)行業(yè)到了低谷期 ， 未來還會再像過去一樣紅火 。
個人不贊同這個觀點 。
地產(chǎn)的簡單邏輯還是：
長期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看政策 。
把目光放長遠些來看 。 中國的人口增長速度是越來越低 ， 年輕人不愿意早結(jié)婚 ， 早生、多生孩子 。 國內(nèi)最早實行獨孩政策是在1979年 ， 最早一批獨生子女現(xiàn)在已經(jīng)42歲 ， 前幾年看見人口增速下降 ， 放開二胎 ， 后來連三胎也放開了 ， 但正處于生育能力旺盛的20-40來歲的人 ， 都是當(dāng)年接受了計劃生育政策洗禮的那幫人了 ， “少生、優(yōu)生”的觀念早已在上小學(xué)時就深入骨髓中 ， 觀念哪能說變就變?。?br /> 【江村|地產(chǎn)板塊未來還有春天嗎？】另有人覺得：改善型需求會刺激房價 。
但實際上 ， 最近幾年推動的都是老舊小區(qū)改造項目 ， 僅我個人所在的一個社區(qū) ， 就改造了十多個老舊小區(qū) ， 老舊小區(qū)被改造后 ， 老百姓換新房意愿會大幅降低 。 這次老舊小區(qū)改造跟20152016年的那次棚改貨幣化政策差異很大 ， 當(dāng)年的棚改 ， 很多被拆遷的老百姓根本就等不到安置房 ， 而是拿著拆遷款就急著到市場上買商品房去了 ， 正是因為那波棚改貨幣化的資金 ， 才推高了20162017年房價的快速上漲 。

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