相對來說 ， 萬科已經(jīng)是國內房企表現(xiàn)最穩(wěn)的一個了 ， 但聰明如它 ， 同樣避免不了業(yè)務增速不斷放緩的局面 。
從2018年至今 ， 萬科的股價再也沒有創(chuàng)新高 ， 反而在2021年之后開始加速回落 。
出來混 ， 遲早是要還的 ， 誰都一樣 。
02、別把搶救當拐點
去年以來 ， 在各種史上最嚴政策監(jiān)管限制下 ， 地產(chǎn)行業(yè)由野蠻增長迅速轉入去杠桿狀態(tài) ， 行業(yè)急速掉頭 ， 導致很多企業(yè)無法有足夠的流動性應對監(jiān)管要求 ， 由此也讓整個行業(yè)開始暴露各種此前高杠桿、高資金成本運作模式的弊病 。
結果也很明顯 ， 2021年房地產(chǎn)行業(yè)不斷爆雷成為貫徹全年的主旋律 ， 其中不乏此前野蠻狂奔的頭部地產(chǎn)龍頭 。 連帶對銀行信貸業(yè)務、很多上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)都受到?jīng)_擊 。
但另一方面 ， 鑒于中國當前面臨來自疫情持續(xù)考驗、國際宏觀環(huán)境轉冷等內憂外患下 ， 穩(wěn)經(jīng)濟成為重要考慮 ， 而房地產(chǎn)作為長期以來拉動經(jīng)濟發(fā)展的引擎 ， 其興衰直接關系數(shù)十個產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè) ， 現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)大面積爆雷式的硬著陸對穩(wěn)經(jīng)濟工作帶來巨大負面壓力 。
因此近期國家出于防范重大系統(tǒng)性風險考慮 ， 開始逐漸對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定程度的松綁 ， 包括指導銀行松綁融資信貸、松綁限購政策、松綁按揭貸款與房貸利率等 。
從去年11月初的監(jiān)管層釋放地產(chǎn)融資松綁信號以來 ， 在資本市場的地產(chǎn)股開始受到資金追捧 ， 一些地產(chǎn)行業(yè)龍頭從底部明顯攀升 ， 刺激整個板塊指數(shù)從低點累計最高反彈超過20% 。
從行業(yè)的估值來說 ， 目前除掉爆雷的大量民企和還在陷入債務危機的房企 ， 不少房企龍頭的估值確實很低 ， 尤其一些業(yè)績穩(wěn)健的國企龍頭 ， 估值具有很大的吸引力 。 疊加近期政策態(tài)度糾偏轉暖 ， 吸引資金重新關注 ， 短期確實具備了較為可觀的反彈窗口 。
客觀上講 ， 政策短期糾偏并不是房地產(chǎn)行業(yè)由此轉暖的拐點 ， 房住不炒大政策方針不會動搖 ， 房地產(chǎn)必然還是要著陸的 。
所以現(xiàn)在很多機構也在看好這次房地產(chǎn)的反彈機遇 ， 邏輯并沒有錯 ， 但從投資的角度看 ， 如果不是現(xiàn)階段可投資的好方向稀缺 ， 地產(chǎn)板塊不會在推薦名單之上 。
因為這個賽道的邏輯已經(jīng)很大程度上被打掉了 ， 以后的風格大概率會是政策風險大 ， 市場機遇小 ， 風險收益比不劃算 。
所以此前的地產(chǎn)股回暖只是市場情緒有所穩(wěn)住的短期反彈 ， 不能說就是價格底部拐點 。
03、結語
在中國城鎮(zhèn)化率解決飽和 ， 以及在人口紅利消退的大背景下 ， 即使國家不強調房住不炒 ， 房地產(chǎn)行業(yè)也必然走向由高向低速換擋的趨勢 。
大概率 ， 歸房地產(chǎn)是要回基礎設施屬性所對應的增速 。
這種增速有多大？參考銀行和水電煤氣等行業(yè)就知道了 ， 一般時候10%左右是常態(tài) ， 經(jīng)濟行情好的也不會高太多 。
不過好處在于房地產(chǎn)在很久長的未來依然會是維系國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè) ， 在經(jīng)歷行業(yè)大規(guī)模出清收縮的陣痛后 ， 活下來的房企從此會有比以往安全得多的發(fā)展空間 。
但業(yè)務的高增速和由此帶來的高估值就別想了 ， 參照銀行和水電煤氣行業(yè)估值 ， 穩(wěn)健的地產(chǎn)股一般也可能會在10倍左右的PE 。
除非去跨界或者多元化 ， 比如往物業(yè)服務方向發(fā)展 ， 通過更多的增值服務去獲取更多受益 。
這兩年的物業(yè)股成長迅猛 ， 市盈率明顯高過地產(chǎn)股就是基于其未來發(fā)展的空間和彈性遠大于純地產(chǎn)業(yè)的邏輯 。
比如碧桂園服務的總市值已經(jīng)明顯超過了母公司碧桂園 ， 說明這個邏輯是符合現(xiàn)實趨勢且被市場接受的 。
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