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購房置業(yè)|商品房買賣合同解除的注意事項(xiàng)

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購房置業(yè)|商品房買賣合同解除的注意事項(xiàng)

摘要商品房買賣合同 ， 尤其是期房買賣合同 ， 屬于開發(fā)商事先單方制作的格式合同 ， 諸多條款均是為保護(hù)開發(fā)商利益 ， 而設(shè)定的保護(hù)性條款 ， 購房者在簽訂購房合同時(shí) ， 由于開發(fā)商處于比較強(qiáng)勢(shì)的一方 ， 大多數(shù)合同條款 ， 根本沒有協(xié)商的余地 ， 再加上簽訂購房合同時(shí) ， 如果屬于期房買賣 ， 房子的真實(shí)情況 ， 也僅憑售樓員的口頭介紹及項(xiàng)目沙盤 ， 進(jìn)行了解 ， 因此 ， 在開發(fā)商與購房者簽訂商品房買賣合同后 ， 開發(fā)商與購房者之間會(huì)出現(xiàn)各式各樣的商品房買賣合同糾紛 。
現(xiàn)狀商品房買賣合同一經(jīng)雙方簽訂生效任何一方便不得擅自單方解除合同商品房買賣合同的解除一般可分為三種情況一是雙方協(xié)商解除;二是單方依約解除;三是單方依法解除前二種情形比較容易理解主要取決于雙方的意愿及合同約定的情形對(duì)于第三種情形是實(shí)踐中容易產(chǎn)生分歧的地方 。
法規(guī)民法典及合同法規(guī)定當(dāng)事人協(xié)商一致 ， 可以解除合同 。 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件 。 解除合同的條件成就時(shí) ， 解除權(quán)人可以解除合同;第九十四條規(guī)定有下列情形之一的 ， 當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前 ， 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù) ， 經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;（五）法律規(guī)定的其他情形;第九十五條規(guī)定法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限 ， 期限屆滿當(dāng)事人不行使的 ， 該權(quán)利消滅 。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用 ， 買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的 ， 應(yīng)予支持;第十五條規(guī)定根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定 ， 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款 ， 經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行 ， 當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的 ， 應(yīng)予支持 ， 但當(dāng)事人另有約定的除外 。
結(jié)論根據(jù)上述規(guī)定可以看出商品房買賣合同一經(jīng)簽訂生效一方便不得擅自無故單方解除合同但是如果合同約定的解除條件成就一方有權(quán)依據(jù)合同約定單方主張解除權(quán)或者雖然合同沒有約定解除條件但是如果符合上述法律規(guī)定的單方解除合同條件一方也有權(quán)依據(jù)法律的規(guī)定單方主張解除權(quán)但值得注意的是合同法規(guī)定的五種單方解除合同的條件并沒有具體明確原則上應(yīng)理解為一方構(gòu)成根本性違約的情況另一方有權(quán)單方解除合同根據(jù)上述最高院的解釋如房屋質(zhì)量影響正常使用或一方拒絕支付價(jià)款或一方拒絕交付房屋經(jīng)催告后三個(gè)月合理期限仍未履行的均應(yīng)屬于根本性違約另一方有權(quán)單方解除合同 。
【購房置業(yè)|商品房買賣合同解除的注意事項(xiàng)】

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