關于《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》的解讀
為支持個人換購住房需求，根據《財政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(2022年第30號)，稅務總局發(fā)布了《國家稅務總局關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》 。
現(xiàn)解讀如下：
1、納稅人什么時間內可以享受退稅政策？
在2022年10月1日至2023年12月31日期間 ， 對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅 。
例1： 納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房 ， 由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規(guī)定的時間條件 。
2、納稅人退稅金額是怎么計算的？
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅;當其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅 。計算公式為：
1.新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉讓時繳納的個人所得稅;
2.新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的 ， 退稅金額=(新購住房金額÷現(xiàn)住房轉讓金額)×現(xiàn)住房轉讓時繳納的個人所得稅 。
其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅 。
例2： 2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元 。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元 。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現(xiàn)住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元 。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元(150÷240×4萬元) 。
(假設以上均為不含增值稅價格)
3、出售多人共同持有住房的 ， 納稅人應如何計算自己的退稅金額？
對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的 ， 應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉讓金額或新購住房金額 。
例3： 小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50% 。2023年1月 ， 兩人以200萬元的價格轉讓該住房 ， 各繳納個人所得稅2萬元 。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現(xiàn)住房轉讓金額為100萬元(200×50%=100)，新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元 。
同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40% 。小馬申請退稅時，其現(xiàn)住房轉讓金額為100萬元(200×50%=100)，新購住房金額為80萬元(200×40%=80)，退稅金額=(新購住房金額÷現(xiàn)住房轉讓金額)×現(xiàn)住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元 。(假設以上均為不含增值稅價格)
4、如何確定出售住房和重新購買住房的時間？
出售現(xiàn)住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準 。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準 。稅務機關將為納稅人預填上述涉稅信息 ， 納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對 。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉(xiāng)建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準 ， 納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫 。
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