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二手房交易有合同嗎 二手房交易合同問(wèn)題有哪些

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【二手房交易有合同嗎 二手房交易合同問(wèn)題有哪些】

二手房交易有合同嗎 二手房交易合同問(wèn)題有哪些


（1）房屋手續(xù)可否齊全
房屋證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證 ， 無(wú)房屋證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn) 。房主可能有房屋證而將其典質(zhì)或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在無(wú)將來(lái)解決獲到后，房主還能夠典質(zhì)和轉(zhuǎn)賣(mài) 。所以最好選擇有房屋證的房屋進(jìn)行交易 。
（2）房屋產(chǎn)權(quán)可否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 。如果只是部分共有人私行處罰共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人認(rèn)可的情況下通常是無(wú)效的 。
（3）交易房屋可否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被他人租賃 。如果買(mǎi)受人只看房屋證 ， 只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意可否存在租賃時(shí) ， 買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房屋 。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同 。這一點(diǎn)在事實(shí)上中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而惹起較多紛爭(zhēng) 。
（4）土地情況可否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋赝ǔＪ菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償要回，出讓是房主已交納了土地出讓金 ， 買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)可否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算 。
（5）市政規(guī)劃可否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要瀕臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況 ， 才急于出售，作為買(mǎi)受人在買(mǎi)下時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況 。
（6）福利房屋可否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有肯定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有肯定的國(guó)家限定，買(mǎi)受人買(mǎi)下時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突 。
（7）單位房屋可否侵權(quán)
通常單位的房屋有成本價(jià)的工人住房，還有準(zhǔn)則價(jià)的工人住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納土地使用費(fèi) 。再者，對(duì)于準(zhǔn)則價(jià)的住房通常單位享有部分產(chǎn)權(quán)，工人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先買(mǎi)下權(quán) 。買(mǎi)受人如果無(wú)注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益 。

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