【二手房交易合同的違約金該如何確定】
1、違約金應占合同總金額的比例是多少
在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20% 。很多人以為違約金多只能約定為20% 。其實純屬誤讀 。定金不能超過合同總金額的20% ， 也許對違約金的誤讀從此而來 。但定金和違約金并不是一回事 。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定 。
2、根據(jù)法律的規(guī)定確定違約金
在雙方?jīng)]有約定違約金的情況下，或者違約金過高過低的情況下，可以根據(jù)損失確定賠償?shù)慕痤~ 。
3、違約金的執(zhí)行是否應嚴格按照合同約定執(zhí)行
違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛 ， 并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行 。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金 。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整 。具體說，如果合同中約定的違約金高于實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當調(diào)低；如果合同中約定的違約金低于實際損失 ， 則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償 ， 即參照實際損失調(diào)高違約金 。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當雙方發(fā)生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那么多，終將違約金調(diào)整為每日100元 。
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