石青玲/發(fā)自西安
2022年房地產(chǎn)市場（2022年房地產(chǎn)市場分析及前景）
在蘇州、鄭州等5城推行政府回購商品房后，這也成了西安樓市的一大關(guān)注熱點 。
采訪人員從西安市安居建設(shè)管理集團有限公司（下簡稱“西安市安居集團”）看到，早在2022年6月16日，西安市安居集團就發(fā)布過《關(guān)于征集全市部分區(qū)域閑置存量房源公告》 。緊接著，2022年10月10日，西安市安居集團再度發(fā)布了《關(guān)于征集社會運營房源公告》 。
在業(yè)內(nèi)專家看來，蘇州、鄭州等5個城市回購商品房既有利于擴充保障性租賃住房房源，也意在維護住房市場的穩(wěn)定，而西安的政策更多的則是有利于公寓去化，對新房市場影響微弱 。
利好公寓市場
對應(yīng)征房源，西安市安居集團提出了具體要求 。文件提到，首先，應(yīng)征房源的類型包括住宅、商業(yè)、辦公、公寓的，需要取得商品房銷售（預(yù)售）許可證 。其次，應(yīng)征房源原則上應(yīng)以整棟、整單元、整層為基本單位，規(guī)模不少于50套（間）或單體建筑面積不少于1500㎡，建筑面積以不超過70㎡的小戶型為主 。
從要求來看，西安市安居集團面對的收購對象主要是以企業(yè)為主體，“目前西安新房市場基本沒有70㎡以下的房源，這個面積段最多的產(chǎn)品就是公寓市場，更利好公寓去化 。”一位業(yè)內(nèi)人士表示 。
近年來，西安公寓市場供應(yīng)量處于高位 。美城股份在《2022年三季度房地產(chǎn)市場分析報告》中統(tǒng)計顯示，2022年3季度，西安公寓新增供應(yīng)48萬㎡，較去年同期減少9%；成交22萬㎡，較去年同期減少52%，成交均價13616元/㎡，與去年同期基本持平；供求比2.18，市場嚴重供大于求 。截至2022年9月末，大西安公寓庫存月450萬㎡，去化周期約56個月 。
據(jù)此，美城股份分析認為，隨著公寓市場去庫存壓力增加，短期內(nèi)公寓市場將延續(xù)價格戰(zhàn)，溢價困難 。顯然，西安市安居集團此舉將加速公寓去化，不過文件對于房源套數(shù)、價格厘定等指標并沒有給出具體的規(guī)定，后續(xù)如何落實還需探討 。
后續(xù)跟進概率較小
那么接下來，西安是否會跟進回購商品房？對此，業(yè)內(nèi)并不看好 。
據(jù)采訪人員不完全統(tǒng)計，截至目前，開始回購商品房的城市主要包括蘇州、鄭州、濟南、湖州等5個城市 。對于這5個城市的回購動作，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，作為新一線城市蘇州及二線城市鄭州、濟南，進行類似回購商品房的操作，客觀上可以說明此類城市房源庫存壓力較大，也需要通過此類回購來化解商品房庫存和房企銷售壓力 。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬㎡，維持高位波動，環(huán)比微增0.16%，較上月持平，同比增長3% 。其中，截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟南、湖州商品住宅庫存均較高，分別為1046萬㎡、872萬㎡、674萬㎡、469萬㎡ 。
此外，這些城市的房地產(chǎn)市場下行壓力也較大 。以市場表現(xiàn)最好的蘇州為例，克而瑞蘇州統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬㎡，環(huán)比增加126.88%，同比增加93.34% ?？硕鹛K州房產(chǎn)測評中心指出，增加量主要來自于政府回購房源的集中網(wǎng)簽備案 。而剔除這部分數(shù)據(jù)影響，真實的九月蘇州樓市環(huán)比八月并未有所改善 。而8月份的數(shù)據(jù)顯示，8月蘇州市區(qū)新房均價為24582元/㎡，環(huán)比下跌5.28%，同比去年下跌5.58%
而西安市場的量價表現(xiàn)則相對較為穩(wěn)定 。根據(jù)克而瑞陜西的數(shù)據(jù)，2022年前3季度，西安主城商品住宅供應(yīng)598.99萬㎡，同比下滑20.37%，成交592.66萬㎡，同比下滑12.02% 。也就是說，供需基本持平 。
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