最近一段時間，家住通州的鼎晟國際的楊先生明顯感知自己的小區(qū)房價上漲了 。
2017年之后，通州的價格一直是穩(wěn)中有跌的狀態(tài) 。
北京學區(qū)房新政策2022（北京學區(qū)房新政策2022年）
當時因為妻子在通州工作，楊先生自己在西城工作，通州的這個小區(qū)單價很低，所以就選擇在通州安家 。
起初，楊先生很后悔選擇了通州，因為他有同事買在海淀，價格一直在上漲，而他買的小區(qū)跌了幾年，最近才開始有了漲勢 。
1、通州和海淀—冰火兩重天
作為副中心的通州，這幾年城市發(fā)展也有，地鐵規(guī)劃也有，按理說房價早就該漲過2017年的高點了 。
可是事與愿違，任“東西海朝”漲了一波又一波，通州價格就是一直在下跌，距2017年的高點至少跌去10% 。
而反觀海淀，近兩年是肉眼可見地上漲 。
海淀VS通州二手房價格變化趨勢
2、這些小區(qū)逆勢上漲
鼎晟國際也就是楊先生所買的小區(qū)，建于2004年，小區(qū)共有五棟樓，其中2棟塔樓（2梯12戶），3棟板樓（1梯4戶） 。
臨近地鐵1號線八通線，交通還算方便 。
建筑年代較老，小區(qū)戶型不佳，居住體驗不高，使得該小區(qū)在周邊來看競爭力不強 。
鼎晟國際小區(qū)
今年年初，價格還是較2017年高點微跌的，直到最近幾個月出現(xiàn)了跳漲 。
從貝殼網(wǎng)上看到成交記錄，該小區(qū)55平左右的一居在今年2月份的時候成交價不高于240萬 。
而今年6月份的時候，掛牌價直接飆升到325萬，只用了10天時間就成交了 。
同樣上漲的不僅是這個小區(qū)，萬達商圈不少小區(qū)價格都在上漲 。
西瓜姐整理了該商圈各小區(qū)的漲跌變化，有些小區(qū)較2020年的漲幅達到了20%以上 。
表：通州萬達商圈部分小區(qū)的漲幅
帥府園二期是中山街小學劃片小區(qū)，品質(zhì)明顯好于鼎晟國際，小區(qū)建于2014年前后，緊鄰通州萬達廣場，距離地鐵通州北苑站800米，以南北的二居和三居為主力戶型 。
帥府園二期
而萬達商圈單價最高的小區(qū)是富力金禧花園，小區(qū)建于2012年，共12棟板樓，綠化環(huán)境好，是那一片的標志性小區(qū)，但是近期漲幅有限 。
【北京學區(qū)房新政策2022年 北京學區(qū)房新政策2022】雖然小區(qū)的建筑年代新一些，居住品質(zhì)相對好一些，但是漲幅并不大 。
富力金禧花園
3、上漲的邏輯
今年4月份通州發(fā)布了《2022年通州區(qū)義務教育階段入學工作實施細則》，從2023年5月1日起，開始實施多校劃片，這與東西城和海淀的義務教育政策漸趨一致 。
多校劃片，意味著不確定性增強，目標學?？赡軣o法入學而存在被調(diào)劑的可能性 。
家長們著急在政策實施前，入手學區(qū)房以便鎖定對口的小學，這推動了近幾個月的成交量上升，繼而導致價格上漲 。
隨著小升初直升校的熱度越來越高，首師大附中通州校區(qū)新校舍的落成，更加吸引了家長們的目光，導致其周邊的房子漲幅最為明顯 。
首師大附中通州校區(qū)
首師大附中通州校區(qū)周邊的萬達商圈，有四所小學：中山街小學、官園小學、后南倉小學和北苑小學 。
鼎晟國際，帥府園一期、二期，北京one，富力金禧花園的上漲，都跟首師大附中通州校區(qū)脫不了干系 。
而漲幅最多的萬方家園對口小學是北苑小學，直升通州二中，該中學在通州算是第一梯隊 。
鼎晟國際、帥府園二期、北京one對口的是中山街小學，直升首師大附中（通州校區(qū)） 。
帥府園一期的對口小學是官園小學，這個小學小升初對應的是首師大附中（通州校區(qū)）和通州二中 。
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