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5月15下午，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
【點掌財經毛利哥學歷點掌財經】抑制房產過熱vs拯救銷售數據
之所以有這個政策是因為1-4月份頭部房企的銷售額出現(xiàn)腰斬現(xiàn)象，全面房貸降息是為了提振市場銷售表現(xiàn)，本次政策后，首套按揭貸款利率最低可以從4.6%降到4.4% 。
這無疑是利好消息，然而近些年來國家一直在抑制房地產的過熱，很多投資者可能會疑問房地產在A股中還有好的投資機會嗎？筆者就這個問題進行以下的探討。
政策吹風，房地產反彈行情
近年來監(jiān)管持續(xù)收緊房企融資，設置融資三條紅線，很多房企暴雷，恒大作為頭部房企暴雷更使得投資者對房地產板塊失去信心，房地產板塊在去年賽道股火熱的時候走勢非常平淡。

房地產板塊與上證指數走勢的對比圖
來源：點掌財經
從上圖房地產板塊和上證指數的對比圖可以看到，房地產板塊的平淡走勢在年初出現(xiàn)了轉機，明顯強于大盤指數，3月份房地產走出的行情一度成為市場的亮點，究其原因還是政策吹風。今年3月以來房地產調控寬松政策頻出，省會城市和其他重點城市紛紛兜底救市，資金就容易乘勢而起。
房企財報業(yè)績堪憂，行業(yè)難重獲輝煌
政策風吹過之后，房地產行業(yè)還是要面對現(xiàn)實的問題–業(yè)績。TOP50上市房企中，融創(chuàng)中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業(yè)、中國奧園、新力地產等2021年年報一再推遲，未能發(fā)布業(yè)績單。發(fā)布了年報的房企成績也不盡如人意。
近年來國家政策一直在抑制房地產過熱，從限購令、金融去杠桿，到去年出臺的房地產三條紅線。這表明國家對房地產行業(yè)的監(jiān)管更加嚴格，房地產融資渠道銳減，國內房地產企業(yè)再也不會重獲昔日的輝煌。
市場低迷，籌資現(xiàn)金流下降尋找安全區(qū)
恒大財產被查封凍結，股價暴跌的慘狀還歷歷在目，很多投資者對于房地產板塊的投資都抱著忐忑的心情。有沒有辦法規(guī)避掉這個風險呢？答案就是看房企的融資數據，對于房地產來說，融資至關重要。資金實力雄厚的企業(yè)，可以獲取更高規(guī)模的融資，融資利息還低，這種競爭力在拿地時候就能吊打普通企業(yè) 。
然而融資是把雙刃劍，在市場行情上升時，融資加杠桿，越大越足越好。但像如今行情驟冷，資本市場對房企預期下調，政策管控房地產融資的情況下，高利率融資是巨大包袱，加上資方會進行從嚴資金控制，可能會因為企業(yè)經營情況出現(xiàn)狀況時發(fā)生擠兌。
所以，我們建立下面的選股模型：全部板塊:房地產;籌資現(xiàn)金流同比變化(大幅下降);選股數量 (3,5);篩選因子:股票評分(從大到小) ?；I資除包括從企業(yè)外部籌集資金，即融資之外，還包括通過對企業(yè)內部資金的合理安排，因此選擇籌資現(xiàn)金流同比大幅下降的因子，旨在找出那些對外融資減少，對內合理安排現(xiàn)金流的房企，地產的融資政策未來可能愈發(fā)偏緊，房地產也將告別野蠻生長，所以通過籌資現(xiàn)金流大幅降低選出來的公司未來的發(fā)展更具穩(wěn)定性，避免了暴雷的風險。
上述選股模型，短線一年回測結果如下：

房地產板塊短線回測凈值走勢
來源：阿牛智投
該策略從2021年6月1日到2022年5月1日近一年的累計收益率113.06%，年化收益率: 113.06%最大回撤: 13.11%，風險回報率高達3.50！跑贏指數: 142.25% 。同時對比同期房地產板塊的收益也是遙遙領先的。房地產的一系列暴雷事件使得投資者人心惶惶，但是政策的定調不會改變，房地產企業(yè)不破產就是好的了，因此在房地產新的發(fā)展方向出現(xiàn)之前，安全性就是最好的選擇！