1，2011年國家新政策后哈爾濱房價會降嗎 我感覺，哈爾濱房價因該掉掉價了農(nóng)村的孩子想買房子都買不起 。。。。【哈爾濱房價為什么還不降，2011年國家新政策后哈爾濱房價會降嗎】
2，哈爾濱人口外流房價怎么不跌呀哪位大神解釋一下哈爾濱是人才外流而不是簡單的人口外流，哈爾濱城區(qū)每年人口都在緩慢增長，從最初的小漁村到后期幾十萬再到如今幾百萬人口，其實來源主要是黑龍江省內(nèi)城鎮(zhèn)和農(nóng)村 。而哈爾濱卻年年流失大量的高端人才，哈工大哈軍工等高校留在校園地就業(yè)的屈指可數(shù)，畢了業(yè)全部奔往南方，這跟本市提供的收入和就業(yè)環(huán)境有關(guān)，也怪不得哈市，整個東北內(nèi)陸包括內(nèi)蒙 也都這樣，既沒有海岸線港口，也沒有像樣的跨國貿(mào)易 。國家明著政策扶持東北，而實際還是向南方沿海城市傾斜，我覺得國家之所以這樣做，主要是因為臨近俄羅斯CX這兩位不以發(fā)展經(jīng)濟為目的，而整天叫囂斗毆的流氓國家，使國家對東北地區(qū)穩(wěn)定存有忌憚，從建國后就開始不斷地轉(zhuǎn)移東北資源，當(dāng)年毛甚至提議要在哈爾濱定都，后也是因離蘇聯(lián)太近的原因最終也放棄了 。再說說哈爾濱為什么這些年房價漲的離譜:全國各大城市走一圈你會發(fā)現(xiàn)，哈爾濱的建筑公攤系數(shù)全國第一 。如果你的高層住宅建面100米，使用面積能得到65米，你就偷著樂吧 。因為哈爾濱得房率平均只有55-63％之間，回遷棚改的甚至系數(shù)達到50%,也就是100米建面的房子你只有50米的可使用面積 。而在南方平均得房率在80-90之間 。什么概念？就是同樣的建筑面積預(yù)算單價人家能買3房，你只能買到兩房的居住 。就連東北其他省份得房率也有75-80以上，唯獨哈爾濱是個特殊的存在，這其中到底是誰在給哈爾濱老百姓挖坑我不敢說，所以客觀來講在哈爾濱你要以建筑面積單價跟全國比，毫無意義 。再說說購買人群:哈爾濱作為黑龍江的省會，也處在黑龍江的南段，省內(nèi)城鎮(zhèn)鄉(xiāng)下人口 但凡積攢一些收入都會來哈買房，讓孩子來哈受教育，在以哈爾濱為跳板 走出東北 。哈爾濱的新建住房和二手房有7成都被省內(nèi)遷來的居民買走 。而這些大量外來的人口普遍是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村走出來的，由于文化層次不高工作難找，不斷沖擊著哈爾濱的低端就業(yè)市場，使得哈爾濱勞動力服務(wù)業(yè)人均收入不升反降 。我們單位招個保安1800元，應(yīng)招者絡(luò)繹不絕，從而反映出體力勞動的服務(wù)業(yè)在哈競爭殘酷 。而高端就業(yè)人群也很尷尬，在哈的五百強企業(yè)和經(jīng)貿(mào)高端商務(wù)不多，找不到合適自己的崗位，即使有適合自己的工作，收入也比不上南方 。所以哈市出現(xiàn)了這種逆差(市內(nèi)人才外流 * 省內(nèi)人口不斷涌入）房價隨著大量外來人口而不斷攀升，房產(chǎn)市場異?；钴S 。隨著省內(nèi)人口不斷以哈爾濱為跳板走出東北，黑龍江省的人口也會隨著時間慢慢枯竭 。在農(nóng)村這個現(xiàn)象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，整個村莊常住人口不到一半，哈市高端人才不斷流出，而中低端群體泛濫，這也是政府頭疼的問題留不住人才，招商引資也很困難 。再還有一個原因便是房價主要由地價，建筑成本，資金成本，利潤等幾個主要部分組成，這里面地價是最大頭，群力現(xiàn)在地價基本上折合美平米7500-8500左右，再就是近年來房開企業(yè)融資成本逐年上升，別說銀行不給貸款，我們公司就明確規(guī)定房開企業(yè)原則上不給融資 。所以開發(fā)商現(xiàn)在想融資是非常困難的，中小開發(fā)商融資大概成本不會小于年化15-18個點，這幾點加起來，房價怎么能下降，大家都是在這里硬挺著生怕資金鏈斷了，挺不過去運氣不好就破產(chǎn)倒閉，爛尾，運氣好就被大開發(fā)商收購樓盤 ?；旧暇褪沁@么個情況吧 。所以說，房子價格的調(diào)整，關(guān)鍵還是看政府想不想讓房價下降 。拿地的價格，樓板價下降了，企業(yè)融資成本下降了，房價自然會松動 。另外還有一個關(guān)鍵就是政府預(yù)售的限價，這個也是關(guān)鍵 。展開了說太敏感，各位自己揣摩吧 。只能說這么多了 。
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