4 ， 影響中國(guó)房?jī)r(jià)大跌的黑天鵝是什么本人認(rèn)為目前可預(yù)見(jiàn)的黑天鵝量級(jí)都不足 ， 夠勁兒的灰犀牛倒是有不止一個(gè) ， 正步履堅(jiān)實(shí)的走來(lái) 。以下內(nèi)容會(huì)引發(fā)憂慮和不適 ， 請(qǐng)慎看 。第一個(gè)是供大于求 。在武漢上海和鄭州或者隨便哪里 ， 十八線小城鎮(zhèn)都算 ， 你家附近的一到六層矮房子是不是都變成了高密度大樓？原來(lái)的荒地灘涂果園墳地上滿是摩天大樓 。三十層建筑覆蓋了原先幾倍大的區(qū)域 。人還是那些人 ， 房子多了不知多少倍 ， 不信看看窗外 。有人說(shuō)農(nóng)民進(jìn)城所以房子多 ， 你也太高估農(nóng)民了 ， 從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到一線 ， 農(nóng)民不夠分啊 。農(nóng)民又不會(huì)用假公司貸款 ， 不是合格的韭菜 。供大于求還體現(xiàn)在年年上揚(yáng)的房產(chǎn)投資增速和面積增速上 。隨著中國(guó)的房產(chǎn)開(kāi)工面積每年乘以1.1 ， 每過(guò)一年 ， 這個(gè)看似穩(wěn)定的乘積代表了巨大的增量,五年就會(huì)增加超過(guò)60% ， 七年就會(huì)總量又翻倍 。假設(shè)戶型基本不變 ， 如果現(xiàn)在一個(gè)普通四口之家有3套房（老人一套小夫妻一套 ， 老家放一套） ， 七年后就得平均一家6套（平均老人一套 ， 年輕人4套 ， 老家房子空關(guān)難以維護(hù)） 。十年后平均一家接近9套（此處說(shuō)的是面積 ， 價(jià)格不預(yù)測(cè) 。這是平均 ， 意味著每當(dāng)有一個(gè)困難家庭僅1套房的 ， 相對(duì)應(yīng)的就有另一個(gè)家庭有17套房 ， 震撼不？當(dāng)然也不排除少數(shù)人有成百上千套的情況） 。而同期 ， 人口要穩(wěn)定得多（實(shí)際是加速下降） 。這意味著出租會(huì)陷入困境 。之前有棚改和城市化初期高速的人口聚集 ， 讓房產(chǎn)增加不明顯（因?yàn)橛信f房被扒掉或丟棄在老家） ， 而未來(lái)顯然不行 ， 房子多了就是剩下了 ， 2000至2019年蓋的巨量高樓很難有拆遷機(jī)會(huì) ， 也不好租 ， 還要按時(shí)交物業(yè)費(fèi)和維修費(fèi) 。比花錢(qián)討厭的是折舊和過(guò)時(shí) ， 至少以后不好停車(chē)的高密度小區(qū)都不好賣(mài)（房產(chǎn)稅什么樣我猜不到） ?，F(xiàn)在什么房都有人買(mǎi) ， 房子多了買(mǎi)家就要變挑剔 。很可能總體盤(pán)不變而舊房?jī)r(jià)格差距拉大 。房子多了人們自然會(huì)挑更好的住 ， 新房子肯定會(huì)不斷改進(jìn) 。別指望老房子傳給孩子 ， 孩子大概率不愿住 ， 就像現(xiàn)在我們不愿住三十年以上的老破小 。目前一線城市控制人口 ， 二三線搶人形成動(dòng)態(tài)平衡的情況下 ， 房產(chǎn)開(kāi)工面積依然等比例增加就會(huì)造成嚴(yán)重過(guò)剩 。于是各種名義的搶人大戰(zhàn)暗流涌動(dòng) ， 高學(xué)歷年輕人最好也最難搶 ， 需要有高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè) 。許多產(chǎn)業(yè)落后但仍有一定名氣的二三線城市為了維持增速 ， 只能利用醫(yī)療教育和養(yǎng)老 ， 把老人都當(dāng)人才家屬引進(jìn) 。四線以下城市的人口資源會(huì)被迅速無(wú)情的抽干 ， 從商店到小學(xué)都逐漸凋零 ， 尤其在高鐵網(wǎng)絡(luò)建成后（高鐵網(wǎng)在日本就促進(jìn)人口急劇向大城市集中） 。為了娶媳婦買(mǎi)縣城房子的農(nóng)村年輕人會(huì)承受最大損失 。而現(xiàn)有房子的折舊和落后是很可怕的 。很多人說(shuō)我買(mǎi)在市中心 ， 將來(lái)一定升值 。然而隨著城市擴(kuò)張和交通方式改變 ， 新的建筑設(shè)計(jì)會(huì)帶來(lái)更好體驗(yàn) ， 而舊的高樓很難拆遷 ， 會(huì)逐漸成為新一代貧民窟 ， 越來(lái)越不受喜愛(ài) 。出于經(jīng)濟(jì)需要 ， 地方政府也有極大沖動(dòng)在新的大面積空地上開(kāi)發(fā)新熱點(diǎn) 。新熱點(diǎn)會(huì)攤薄舊熱點(diǎn) ， 除了北京這種標(biāo)準(zhǔn)攤大餅城市 。不要談什么深圳土地稀缺 ， 需要它稀缺才稀缺 ， 需要有地時(shí)立刻不稀缺 。
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