1，房價越壓越漲樓市為何陷入越調(diào)越漲怪圈因為從短期來看，投資投機需求確實得到了遏制，但購房剛性需求依然存在：在限購背景下，壓力正在積聚，等待機會釋放 。由于供應(yīng)范圍縮小，即使在監(jiān)管過程中，當?shù)胤康禺a(chǎn)存量仍在下降，而且增長尚未到來 。最終的結(jié)果是，一旦政府出于某種原因放松監(jiān)管，需求將很快回歸市場，但供應(yīng)將繼續(xù)保持低位，其結(jié)果當然將是新一輪房價大幅上漲 。市場物價逐年上漲 。房價的上漲離不開價格的影響 ?，F(xiàn)在，物價仍在逐年上漲 。房地產(chǎn)公司建造房屋所需的材料和勞動力必須隨著價格的上漲而增加 。計入這些成本后，按照收入減去獲得利潤的成本的邏輯，如果成本增加，自然會增加收入以獲得預(yù)期利潤，否則就相當于虧損 。房子需求居高不下 。中國的商品房銷售每年都在增長 。需求越高，房子的價格當然就越高 。就人口需求而言，去年中國的新生兒數(shù)量大約為1000萬人 。對中國人來說，婚姻和生育是每個人買房的兩個重要動力 ?，F(xiàn)在，隨著數(shù)千萬人口的增長和如此巨大的需求的支持，房價很難不上漲 。房價的屬性沒有改變 。房價持平會賠錢 。對于房地產(chǎn)公司、多套房業(yè)主和普通家庭業(yè)主來說也是如此 。房地產(chǎn)公司與上下游數(shù)百個行業(yè)的生存息息相關(guān) 。如果房價不上漲，房子將失去升值的能力，并面臨結(jié)算問題 。對于房主來說，大多數(shù)家庭都會盡最大努力用他們所有的積蓄來支付首付，并在未來幾十年內(nèi)承擔抵押貸款 。因此，他們希望在將來轉(zhuǎn)手時，房子能夠升值并獲得良好的投資回報 。如果房價不上漲，他們努力購買的房子將成為負資產(chǎn) 。由于房子與這么多人的利益有關(guān)，所以整個市場很難接受房價根本不上漲 。
2，房地產(chǎn)貨幣化是如何推高房價的房地產(chǎn)貨幣化在當今世界為普遍現(xiàn)象 。房地產(chǎn)貨幣化，并沒有明確定義，可理解為以信貸擴張刺激的房地產(chǎn)價格上漲 。即房價上漲為貨幣現(xiàn)象，是一種資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象 。房地產(chǎn)金融化，包括資本化、證券化及貨幣化三個層次 。以美國為例 。一、資本化階段：地產(chǎn)抵押貸款 。大蕭條期間，為了促進房地產(chǎn)復(fù)蘇，美國國會出臺了《住房貸款銀行法》 。根據(jù)這一法令，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房貸款銀行 。這家專門負責住房貸款的國有銀行可以直接從財政部獲得資金，并向非銀行機構(gòu)提供貸款 。接著，國會又通過了《國家住宅法》 。根據(jù)這個法令，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦住房管理局 。這個機構(gòu)的主要任務(wù)是，為低收入者尤其是只能承擔低首付比例的個人及家庭提供抵押貸款保險，以穩(wěn)定抵押貸款市場 。聯(lián)邦住房管理局實際上是通過透支國家信用的方式，支持低收入者買房，以提升市場的購買力 。這一舉措，加大了房地產(chǎn)市場的杠桿率，直接推動了低首付比、分期付款的出現(xiàn) 。二、證券化階段：抵押貸款支持證券 。雖然聯(lián)邦住房管理局提供了抵押貸款擔保，但是商業(yè)銀行依然懼怕風險，不愿意給低收入者提供貸款 。1938年，聯(lián)邦政府成立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會 。最開始這是一個政府機構(gòu)，主要任務(wù)是購買經(jīng)過聯(lián)邦住房管理局擔保的抵押貸款，以刺激銀行放心給低收入者放貸，增加市場的流動性 。此舉相當于創(chuàng)造了一種新型的金融市場——抵押貸款交易市場 。這就開啟了房地產(chǎn)證券化之路 。美國房地產(chǎn)證券化加速在六十年代 。1968年，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會被私有化，成為了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美 。兩年后，聯(lián)邦住房抵押貸款公司房地美成立 。國會授權(quán)兩房（房利美、房地美）可以購買普通抵押貸款，即購買未經(jīng)聯(lián)邦住宅管理局擔保的抵押貸款 。此舉刺激了貸款發(fā)行機構(gòu)大規(guī)模放貸，抵押貸款支持證券（MBS）市場規(guī)模迅速擴大 。1968年，美國誕生了第一份抵押貸款支持證券 。1970年第一季度，美國抵押貸款證券化規(guī)模為460億美元 。70年代隨著投資銀行興起，MBS快速加速 。到了1974年第三季度這一數(shù)據(jù)突破千億，1988年第二季度破萬億 。截至2008年金融危機爆發(fā)之前，機構(gòu)MBS的債務(wù)規(guī)模達到了近8萬億美元 。三、貨幣化階段：大規(guī)模信貸、次級貸款及相關(guān)衍生品 。從資本化到證券化，是地產(chǎn)金融化的正常路徑 。但是，到了貨幣化階段，就容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫及債務(wù)危機 。證券化與貨幣化之間并沒有嚴格的界限 。房地產(chǎn)貨幣化有比較明顯的三個特征：一是房地產(chǎn)信貸中出現(xiàn)大規(guī)模的次級貸款 。在美國，通常將借款人的信用等級劃分為“優(yōu)級”、“次優(yōu)級”、“次級”三類 。次級抵押貸款市場面向收入證明缺失、償債能力低的客戶，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3% 。小布什政府時期，次級貸款發(fā)放逐漸失控，很多低收入者輕而易舉地獲得了次級貸款 。到2006年，“次級”占比達25%，“次優(yōu)級”為21%、合計46% 。二是基于抵押貸款證券相關(guān)的金融衍生品膨脹 。衍生品，是抵押貸款等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品 。但是，大規(guī)模的衍生品膨脹，是一種貨幣化現(xiàn)象 。在住房抵押貸款基礎(chǔ)上，房地美、房利美及非機構(gòu)開發(fā)了大規(guī)模的抵押支持證券（MBS） 。投資銀行又在抵押支持債券的基礎(chǔ)上，使用高杠桿創(chuàng)造了大規(guī)模、高風險的金融衍生品（如CDS、CDO等） 。根據(jù)國際清算銀行的報告，全球2004年共發(fā)行了1570億美元的CDO（擔保債務(wù)憑證），2005年發(fā)行2490億美元，2006年發(fā)行4890億美元，2007年第1季度發(fā)行規(guī)模高達2500億美元 。次貸危機前，次級抵押貸款總價值大概7萬億美元 。上面是金融衍生品，其中CDS（信用違約掉期合約），全球市值高達62萬億美元，遠超過當年美國GDP總量的14.48萬億美元 。三是大規(guī)模的信貸支持 。從2001年開始，房地產(chǎn)價格上漲，抵押貸款、抵押支持證券及相關(guān)衍生品的膨脹，都源自大規(guī)模的信貸供應(yīng) 。2001年“9·11”事件后，美聯(lián)儲連續(xù)13次降息，將聯(lián)邦基準利率從6%下降到1%，并長期維持這一低利率水平 。低利率釋放了大量的信貸，刺激了房地產(chǎn)及金融市場的過度繁榮 。所以，房地產(chǎn)貨幣化的根本動力源自大規(guī)模信貸擴張 。1971年布雷頓森林體系崩潰后，信用貨幣的出現(xiàn)為房地產(chǎn)貨幣化創(chuàng)造了條件，美國房地產(chǎn)貨幣化從1983年（擺脫了滯脹危機）開始 。此后30多年，總體上，貨幣持續(xù)擴張，房價持續(xù)上漲，抵押支持證券及衍生品持續(xù)膨脹，最終崩盤于次貸危機 。中國金融市場不發(fā)達，很少抵押支持證券及相關(guān)衍生品，不過房地產(chǎn)貨幣化現(xiàn)象依然存在 。如何確定中國房地產(chǎn)是否存在貨幣化現(xiàn)象？可以從貨幣增速、房地產(chǎn)價格增速與其它資產(chǎn)增速相比較 。2020年中國廣義貨幣已經(jīng)超過了200萬億 。從2008年到2018年，廣義貨幣增加了4倍 。這十年，不僅GDP、居民可支配收入，還有消費品、大宗商品、工業(yè)品、股票、黃金，都跑輸了廣義貨幣增速 。錢都去哪里了？只有深圳房價、北上廣核心地段的房價、教育培訓(xùn)服務(wù)價格以及大型房地產(chǎn)的營收和資產(chǎn)跑贏了廣義貨幣 。我這里引用澤平宏觀的調(diào)研數(shù)據(jù)：2018年，深圳均價為5.4萬元/平方，漲幅為4.5倍（較2008年），超過廣義貨幣增幅；上海為5萬元/平方，漲幅接近3倍；北京為6萬元/平方，漲幅為3.5倍；廣州為3.3萬元/平方，漲幅為3.6倍 。北上廣核心地段的房價漲幅都超過廣義貨幣 。中國房地產(chǎn)是貨幣蓄水池 。從2008年到2017年，國內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.53萬億升至11萬億，漲幅超過4倍，累計總投資高達74萬億元 。僅2017年的投資額就相當于加拿大當年的GDP總額 。這十年房地產(chǎn)投資規(guī)模增幅與廣義貨幣增幅相當 。棚改貨幣化是房地產(chǎn)貨幣化的非典型案例 。我這里引用天風宏觀的調(diào)研數(shù)據(jù) 。2015年到2017年是棚改貨幣化的高峰期 。這三年，全國超過1400萬套棚戶區(qū)住房改造，貨幣化安置比例從30%提高到60%，一線城市達80%，每年總投資1.5萬億左右 。棚改貨幣化的安置資金來自哪里？2014年央行創(chuàng)設(shè)了抵押補充貸款（PSL），棚改資金主要來自PSL 。央行通過PSL向政策性銀行如國開行、農(nóng)發(fā)行貸款，國開行、農(nóng)發(fā)行再通過專項貸款向地方政府貸款 。僅2016年，棚改總投資達1.48萬億，其中國開行棚改專項貸款9725億，農(nóng)發(fā)行棚改專項貸款3000億元左右 。最后看大型房地產(chǎn)商 。商業(yè)銀行是信貸供給方，大型地產(chǎn)商是主要需求方 。在大量的信貸支持下，大型地產(chǎn)商攻城略地，制造一個個地王，囤積大規(guī)模土地，同時營收與資產(chǎn)暴增 。以恒大為例 。2006年到2018年，恒大銷售額由17億增長到5800億，增340倍 。從2006年到2016年，恒大現(xiàn)金余額由20億增長到3043億，增152倍；總資產(chǎn)由78億增長到一萬億，超過150倍 。營收、現(xiàn)金及總資產(chǎn)增速，均遠超過廣義貨幣增速 。貨幣市場，并不是一個自由市場 。當今世界，各國的貨幣供給都是由央行壟斷的 。金融資產(chǎn)貨幣化現(xiàn)象極為普遍，貨幣壟斷長期扭曲金融資產(chǎn)價格 。當房地產(chǎn)貨幣化后，貨幣壟斷權(quán)對房地產(chǎn)價格的控制極強 。過去20年，不管是美國房地產(chǎn)價格暴漲暴跌，還是中國房地產(chǎn)價格居高不下，都不完全是自由市場的“鍋”，很大程度上是房地產(chǎn)貨幣化的結(jié)果，即貨幣壟斷權(quán)對市場的控制 。文 | 智本社智本社 |一個聽硬課、讀硬書、看硬文的硬核學(xué)習(xí)社 。微信搜索「智本社」（ID：zhibenshe0-1），學(xué)習(xí)更多深度內(nèi)容 。
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