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產(chǎn)業(yè)為什么會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的方式( 二 )

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產(chǎn)業(yè)為什么會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的方式


4，是什么帶動(dòng)了房?jī)r(jià)關(guān)于房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題，我們需要從市場(chǎng)的角度，深入分析：房子也是商品，所以?xún)r(jià)格也符合需求彈性了解需求彈性的朋友都知道，當(dāng)某件商品供大于求的時(shí)候，價(jià)格就會(huì)下降，當(dāng)需求大于供給的會(huì)后，價(jià)格就會(huì)上升 。我們來(lái)分析過(guò)去20年時(shí)間里面，房?jī)r(jià)漲幅最高的20座城市，從規(guī)律中找答案這20個(gè)城市里面，有北上廣深4個(gè)一線城市，其他基本上是東部沿海發(fā)達(dá)城市，以及中西部省會(huì)城市 。為什么這些城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)最高的呢？第一類(lèi)城市，深圳和廈門(mén)，屬于人多地少，造成房?jī)r(jià)上升首先是住房需求，因?yàn)槿送咛幾?，所以，?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，永遠(yuǎn)能吸引經(jīng)濟(jì)比自己差的城市，所以，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，住房需求在增加，最典型的城市是深圳，深圳的戶(hù)籍人口只有400多萬(wàn)，而常住人口高達(dá)800多萬(wàn)，而且深圳幾乎每一年的常住人口增量都在全國(guó)排第一，加上深圳目前已經(jīng)沒(méi)有新土地可以開(kāi)發(fā)，在這種需求大于供給的情況下，深圳的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有升的 。同樣類(lèi)似的城市還有廈門(mén) 。第二類(lèi)城市，屬于優(yōu)質(zhì)資源多，吸引優(yōu)質(zhì)圈層涌入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升很多時(shí)候，房?jī)r(jià)的上漲，又不太符合人口增長(zhǎng)的需求，例如北京和上海，這兩個(gè)城市的常住人口增量都呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，但是房?jī)r(jià)為何在最近10年，也快速增長(zhǎng)呢？因?yàn)楸本┖蜕虾儆谫Y源聚集型城市，這兩座城市吸引了全國(guó)最優(yōu)秀的人才，也聚集了全國(guó)最優(yōu)秀的高校資源 。所以，北京和上海的購(gòu)買(mǎi)力比其他城市強(qiáng)，本地高端圈層強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，加上全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)質(zhì)資源，使得北京和上海房?jī)r(jià)上升 。如果說(shuō)北京和上海吸納的是全國(guó)的頂級(jí)圈層人口，那么南京、廣州、杭州、鄭州、合肥、濟(jì)南、長(zhǎng)春、太原，這些省會(huì)城市，則是吸引本省的頂級(jí)圈層 。所以，這類(lèi)城市房?jī)r(jià)漲幅也很高 。第三類(lèi)城市，靠近中心城市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升比如說(shuō)東莞、惠州、嘉興、昆山、北三縣、廊坊這些區(qū)域因?yàn)榭拷诵某鞘校鄙仙?，享受著核心城市的產(chǎn)業(yè)外溢，人才外溢，房?jī)r(jià)也會(huì)小幅上漲 。就拿東莞和惠州來(lái)對(duì)比，雖然兩座城市在過(guò)去十年時(shí)間，房?jī)r(jià)都漲了，但東莞房?jī)r(jià)是高于惠州的，這里面，反映了東莞的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比惠州好，面積只有惠州的五分之一，人口比惠州高了一倍，東莞每年的常住人口增量也位居全國(guó)前列，所以，東莞的購(gòu)買(mǎi)力和需求都高于惠州，而惠州的房產(chǎn)供應(yīng)量又比東莞多，所以，東莞房?jī)r(jià)自然高于惠州 。綜上所述：以上三類(lèi)城市，都符合一個(gè)特質(zhì)，就是購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)， 城市產(chǎn)業(yè)、配套資源有很不錯(cuò)，導(dǎo)致人口快速涌入，需求大于供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升 。那么為何，當(dāng)下的房?jī)r(jià)上漲速度放緩了呢？很簡(jiǎn)單，你想一下，過(guò)去20年，是我國(guó)房地產(chǎn)大規(guī)模建設(shè)的時(shí)代，當(dāng)很多人的住房需求都滿(mǎn)足的情況下，又有大量新房涌入市場(chǎng)，這樣導(dǎo)致供給大于需求，或者供給與需求達(dá)到平衡，所以，房?jī)r(jià)就會(huì)下調(diào)或者漲幅放緩了 。爭(zhēng)對(duì)以上的分析，給買(mǎi)房者3個(gè)建議：1，房地產(chǎn)分化時(shí)代已來(lái)臨，閉著眼睛買(mǎi)房結(jié)束了，買(mǎi)房需要全局思維 。除了需求，更要關(guān)注購(gòu)買(mǎi)力 。2，除了產(chǎn)業(yè)環(huán)境，最重要的是考慮時(shí)間成本，為什么大城市郊區(qū)房?jī)r(jià)便宜，因?yàn)殡x上班的距離遠(yuǎn)，交通不便，時(shí)間成本高，導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，房?jī)r(jià)低 。3，一線城市很多新盤(pán)目前已經(jīng)透支了未來(lái)5年-10年的價(jià)格，因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃還沒(méi)有兌現(xiàn)，你現(xiàn)在入手，基本上要套牢5年以上 。所以，買(mǎi)房要多對(duì)比，多思考 。

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