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日本房價為什么漲得快呢，日本首都圈新房價格逼近30年來最高位日本房價上漲的根本原因是什么

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1 ， 日本首都圈新房價格逼近30年來最高位日本房價上漲的根本原因是什么根據日本房地產方面傳回來的消息 ， 現在日本首都東京的部分商圈房屋價格已經迎來了30年來的最高點 ?，F在基本上想要買一套新房的話 ， 那么售價大約是在6084萬日元 ， 折合成我們的人民幣大概是380萬元 。而每平方米房屋的售價大約是92.6萬日元 ， 折合成人民幣是5.8萬元 。這樣的價格如果放在我們這些一線城市來說還是基本上相當的 。但是在這里我們有一個問題是不能夠忽略的 ， 那就是東京的人口 。今天我們就來探討一下到底是什么原因導致東京的房價開始出現上漲的跡象 。第一 ， 經濟在逐漸的復蘇 ， 我們要知道在當初為什么東京的房價會出現腰斬的現象 。主要就是因為在上世紀90年代的時候 ， 當時東京是一片繁榮 ， 但是隨著他們市場經濟泡沫被刺破 ， 當時的日本直接出現了經濟大衰退的現象 。而正是在這樣的局面之下 ， 才導致日本來自東京地區的房屋大面積的跳水 。所以在當時很多人都放棄了買房 。不過隨著經濟的復蘇 ， 現在房屋的價格又逐漸的上漲和起來 。其實這跟人口的流動有很大的關系 ， 畢竟是人都是要買房子的 ， 因為要有一個固定的住所 。第二 ， 人口的流動 。在上面我也講述到了 ， 其實房價上漲一方面是因為經濟的復蘇 ， 同時另一方面也是因為人口的流動 。我們都知道日本的大部分人口其實都是集中在東京這個城市周圍 ， 所以在東京是寸土寸金的 ， 這就導致了如果大量的人口都流入東京的話 ， 那么房屋的價格肯定是會要持續上漲了 ， 畢竟在這樣的情況下 ， 房屋就成為了一個稀缺的資源 ， 而工人的工資水準確實在不斷上漲的 。所以為了能夠實現均衡 ， 就不得不提高房屋的價格 ， 用來保證市場上的貨幣流通 。第三 ， 如何看待這樣的現象？其實從東京的房屋上漲我們可以看出上漲的速度還是非常頻繁的 ， 基本上每年大約上漲5.8% ， 對于東京的工資水準來說還是可以接受的 。當然 ， 之所以會價格上漲 ， 還有另外一個比較重要的因素 ， 那就是東京要舉辦奧運會 ， 雖然這個奧運會已經要推遲兩次 ， 但是畢竟是奧運會四年才會舉行一次 ， 對于東京的房價還是有很大推動作用的 。通過以上這幾點 ， 才導致現在東京房價來到了5.8萬左右 。

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2 ， 如今日本的房產為什么這么火熱銀行盲目放貸 熱錢大炒地產 從上世紀70年代后期開始 ， 日本經濟進入了高速發展時期 ， 日本人把它稱為“高度成長期” 。經過戰后20多年的復興 ， 日本經濟出現了強勁的發展勢頭 ， 索尼、松下、豐田等一批民營企業在完成資本原始積累和技術創造后 ， 由內向型企業轉變為外向型企業 ， 并逐漸發展成跨國集團 。進入上世紀80年代 ， 日本企業的出口大增 ， 尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業 ， 并因此帶動了鋼鐵、機械制造業的發展 。走私貨如“808”雙卡收錄機也在中國市場泛濫 ， 甚至中國的城市家庭中 ， 幾乎家家戶戶都有了日本的TDK錄音帶 。為了遏制日本的貿易順差 ， 在美國的主導下 ， 西方五國1985年制定了《廣場協議》 ， 迫使日元兌美元匯率在一年間從240:1飆升至120:1 。為減少出口損失 ， 日本資本開始紛紛轉入國內市場 。而日本政府為了支持企業維持高出口額 ， 大幅降低利息 ， 擴大對企業的貸款 ， 結果造成國內市場流動性大量過剩 。已于2001年同住友銀行合并(成為三井住友銀行)的日本櫻花銀行前總裁橫田昭義在接受《第一財經日報》采訪時回憶道 ， 當時由于日本的產品大量出口 ， 企業掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行 。銀行收到這么多存款后開始犯傻:該怎么辦?于是 ， 放貸成為日本各大銀行的當務之急 。櫻花銀行從董事到各支店的員工 ， 每人都有放貸指標 。最多時 ， 一個普通員工每個月的放貸指標高達2億日元 。結果 ， 那些背負指標的銀行職員如同做傳銷一般 ， 先從自己的親戚朋友下手 。只要你有工作(哪怕是臨時工)、有住址 ， 都可以輕易地獲得貸款 。如果你有房子或土地作擔保 ， 那么貸款的金額都可以超過百億日元 。于是 ， 東京灣海底的無名地塊 ， 也被人當作了向銀行貸款的擔保 。更離奇的是 ， 東京最繁華的商業區銀座五丁目的警察崗亭 ， 也被16人當作私產抵押 ， 在銀行申請到了共計630億日元的貸款 。以一曲《北國之春》唱紅日本列島的千昌夫 ， 當時正是紅得發紫的歌手 。第一家銀行找到他時 ， 建議他投資夏威夷的五星級酒店:“日本人成群結隊地跑到夏威夷去舉行婚禮 ， 在那里建一座五星級酒店絕對有必要 ， 而且一定能夠賺錢 ?！鼻Р蚶Щ蟮卣f:“我沒有東西可以擔保 ?！便y行說:“你的名字就是最好的擔保 ?！苯Y果 ， 先后共有五家銀行向千昌夫放貸 。他在夏威夷不僅投資了酒店 ， 還投資了高爾夫球場 ， 五家銀行貸給他的總金額達到2700億日元 ?！澳菚r候的日本人真的不知道什么叫天高地厚 。有人對日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長開玩笑說:什么時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧 ， 那可是美國最高的大樓呀 。一年后 ， 三菱地所果然宣布花2000億日元收購了洛克菲勒大樓 ， 并在大樓的最高處插上了日本國旗 ?！辈稍L過這一收購案的日本《每日新聞》采訪人員中村芳平想起當時的情景 ， 依然感覺到困惑 ， “日本人真的發瘋了 。” 來自銀行的大量貸款很快流入房地產市場 ， 最有代表性的是銀座的地價 ， 在1987年一年中漲了40% 。同一年 ， 東京的房價也漲了53% 。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去 ， 忙著向銀行貸款買房子 。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊 ， 由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢 。4年后 ， 日本經濟泡沫破裂 。銀座地價暴跌六成 ， 原先1億日元的房子跌至4500萬日元 。高高興興搬入新家沒多少日子的白領們 ， 一夜之間變成了“房奴” 。美國人也最終從三菱地所手中買回了洛克菲勒大樓 ， 并讓“日本小子”(美國人如此稱呼三菱地所)凈虧了近1000億日元 。圈地開店 八佰伴破產 在泡沫沒有破裂時 ， 幾乎所有人都堅信 ， 東京作為世界經濟的一個中心 ， 會有越來越多的外國企業和國際機構前來建立分支機構 ， 因此其商業地產會越來越吃香 。而在土地資源奇缺的東京 ， 擁有土地就意味著擁有未來 。和田一夫當時就是這樣認為的 。八佰伴集團創始于1928年 ， 剛開始是伊豆半島熱海的一家蔬菜店 。和田一夫從父親手中接過這家蔬菜店后 ， 引進了美國的超市模式 ， 從上世紀70年代起把八佰伴發展成為一家連鎖超市公司 。到了上世紀80年代 ， 八佰伴已經把超市開到了南美和新加坡 。在泡沫經濟的漩渦中 ， 八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”:圈地開店 。當時 ， 八佰伴的經營業態已經從一般的超市 ， 發展到了大型購物中心 。在地價天天上漲的情況下 ， “圈地開店”不僅可以保證地價與房價的同步升值 ， 而且可以在短期內提高公司的業績 。八佰伴的雄心得到了銀行的大力支持 ， 多家銀行跟著八佰伴一路投錢 。和田一夫更是在1990年把八佰伴的總部從日本遷到香港 ， 讓這家以蔬菜攤起家的日本公司一下子擁有了“國際巨頭”的良好感覺 。在其最興旺的時期 ， 八佰伴的海內外店鋪總數達到400家 ， 在上海浦東也開出了中國第一家中外合資的百貨公司“上海第一八佰伴” 。當時頭腦發熱的不僅是八佰伴 ， 還有“大榮”等超市集團 。日本的商業企業 ， 幾乎在這一時期采取了同樣的方式――大力發展商業地產 。結果 ， 泡沫經濟崩潰后 ， 銀行頓時變臉逼債 ， 八佰伴和大榮則陷入困境 。1998年 ， 八佰伴在融資無門的情況下 ， 把一部分店鋪賣給了大榮 ， 好不容易籌集到了320億日元的資金 ， 又給銀行盯上 。當時 ， 八佰伴的最大借貸銀行是東海銀行 。東海銀行得知八佰伴籌集到這筆救命款后 ， 立即趕到八佰伴總部 ， 對和田一夫說:“你先把欠我們的錢還上 ， 這樣消息一發布 ， 公司的股票就會漲 。過一段時間 ， 我們再貸給你 ， 你不就一舉兩得了嗎?”后來 ， 和田一夫用“昏了頭”來形容自己當時的思維與情緒――他居然相信了銀行的話 ， 結果這筆救命錢一去不返 。八佰伴在無錢償還貨款和支付員工工資的情況下 ， 最后不得不宣布倒閉 。當然 ， 坑了八佰伴一把的東海銀行 ， 幾年后也因為大量不良貸款而跟著破產 ， 演繹出一出你死我活又同歸于盡的泡沫悲劇 。租房經營 洋華堂成功 就在各大商業集團紛紛買地開店的同時 ， 有一家商業企業卻采取了截然不同的做法:租房開店 。這家公司就是“伊藤洋華堂” 。當時 ， 許多人對于伊藤洋華堂的做法大為不解:地價天天漲 ， 房價日日高 ， 伊藤洋華堂只要圈一塊地造一家百貨公司 ， 幾年后投資成本就收回來了 。銀行也是如此勸說伊藤洋華堂 。但是 ， 公司總裁伊藤雅俊就是堅持租房開店 ， “有錢時我開店 ， 沒錢時我退租 ， 這樣公司經營自由自在 ， 沒有還貸的壓力 ?！?在這場歷史性的泡沫慘劇中 ， 日本這么多商業企業 ， 唯有伊藤洋華堂立于不敗之地 ， 而且發展得越來越好 ， 不僅在中國成功地開了6家百貨公司 ， 還收購了美國的“7-11”連鎖便利店 ， 成為世界最大的便利店集團 。伊藤洋華堂現任總裁鈴木敏文是公司創始人伊藤最得意的助手 ， 也是把“7-11”便利店引進日本并最終實現“小魚吃大魚”的成功經營者 。他在接受日本《財界》雜志訪問時這樣總結自己面對經濟泡沫的經驗:任何經濟發展模式都如波浪一般 ， 有起有落 。作為經營者 ， 如果只看到波浪高起時 ， 而不知道波浪也有下落時 ， 那么紅極一時最后失敗是十分必然的事 。企業發展中如何抓住商機居然重要 ， 但如果一味地追求暴利、急功近利 ， 而忽視了企業經營最基本的東西――量力而行、穩步發展 ， 那么 ， 企業的經營風險就會變大 ， 要造就一家百年企業會難上加難 。伊藤洋華堂于1997年進入中國內陸地區重鎮――成都開店 ， 取得經驗后移師北京 ， 如今成為外資商業企業在中國的成功典范 。迄今 ， 伊藤洋華堂在中國依然是租房開店 ， 把企業經營的風險和投資成本降到最低 。

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