最近，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)表了一份報(bào)告，預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià) 。有很多看空房?jī)r(jià)的專家，如牛刀、謝國(guó)忠等 。，但他們從來(lái)沒(méi)有對(duì)過(guò) 。事實(shí)證明，任何看空房?jī)r(jià)的人，最終都會(huì)被房?jī)r(jià)狠狠打臉 。長(zhǎng)期來(lái)看，一旦中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫化、投機(jī)化，不僅三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌，一二線城市房?jī)r(jià)也會(huì)調(diào)整 。短期來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，三四線城市房?jī)r(jià)可能由原來(lái)的整體上漲轉(zhuǎn)為下跌 。
有人說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，有人說(shuō)房?jī)r(jià)要降，今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)究竟怎樣？
商品房作為商品的一種，具有明顯的商品屬性，因此會(huì)受到供求關(guān)系的影響出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng) 。所以才會(huì)出現(xiàn)不同人對(duì)商品房有不一樣的觀點(diǎn)，由于中國(guó)的出生人口不斷下降和通貨膨脹，商品房的未來(lái)價(jià)格的確會(huì)出現(xiàn)分化 。1、商品房的短期影響因素從短期看，城市人口的規(guī)模與人口流動(dòng)，是短期房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，比方說(shuō)2018年深圳常住人口比2017年增長(zhǎng)49萬(wàn)，屬于是凈增加型，因此深圳地區(qū)的房?jī)r(jià)明顯堅(jiān)挺；北京2018年常住人口減少16.5萬(wàn)，其中青壯年減少23.3萬(wàn)，所以北京地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤(pán)整理期，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑；最后談?wù)劧址?萬(wàn)元一套的鶴崗，為什么房?jī)r(jià)會(huì)這么便宜？因?yàn)?018年城市總?cè)丝跒?9.5萬(wàn)人，比2017年減少1.4萬(wàn)人，而且數(shù)據(jù)顯示人口有逐年外流的趨勢(shì) 。
2、商品房的長(zhǎng)期影響因素從長(zhǎng)期看，中國(guó)將步入老齡化社會(huì)，市場(chǎng)需求也會(huì)進(jìn)一步減弱，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，截至2018年年末，中國(guó)大陸人口總數(shù)約為13.95億人，人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰，人口自然增長(zhǎng)率為3.81‰ 。隨著未來(lái)年輕人口的縮減，商品房由供不應(yīng)求到人手兩套，在20年后，由于人口的減少，人均住房可能會(huì)到達(dá)4套左右，這個(gè)時(shí)候一些沒(méi)有住房的朋友可能可以以將來(lái)的物價(jià)水平（房?jī)r(jià)與人均薪酬之比）較低的價(jià)格購(gòu)置到二手房，
情況就像二手房5萬(wàn)元一套的鶴崗一樣 。從這個(gè)角度去看，將來(lái)地房?jī)r(jià)在將來(lái)的消費(fèi)水平下可能是下降的，3、商品房作為商品，是有成本的商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價(jià)）、造房的建安費(fèi)和各種配套費(fèi)、稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用所組成 。由純地產(chǎn)上市公司萬(wàn)科看，2018年年報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入2976.79億，扣非凈利潤(rùn)334.90億，銷(xiāo)售凈利率只是16.55%，與一般制造業(yè)的5-10%相對(duì)較高，但對(duì)比餐飲業(yè)等純利過(guò)30%的行業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)利潤(rùn)并不算高，
如果房?jī)r(jià)下降水平高于銷(xiāo)售凈利率，地產(chǎn)企業(yè)將無(wú)利可圖，他們就沒(méi)有生產(chǎn)的沖動(dòng) 。真正決定房?jī)r(jià)的主要因素并不在地產(chǎn)公司，而是在土地出讓金！如果土地出讓金高企，房?jī)r(jià)就談不上下降，4、商品房還有抗通脹功能房產(chǎn)抗通脹的根本原因就是資源有限，中國(guó)雖然地大物博，但地地埋特性是丘陵山地多平原少 。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象，土地出讓金同樣會(huì)水漲船高，即使房子的使用年限在不斷的減少，在市場(chǎng)上并不像其它商品那樣出現(xiàn)明顯的折舊，
社科院報(bào)告預(yù)測(cè)：三四線城市房?jī)r(jià)可能由漲轉(zhuǎn)跌 。大家怎么看？
最近，社科院出了份報(bào)告預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)漲速將收窄，三四線城市房?jī)r(jià)有可能由原來(lái)的總體上漲轉(zhuǎn)跌 。報(bào)告還建議，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期；熱點(diǎn)城市要差別化信貸政策為抓手，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制，社科院出了這份報(bào)告，很多人就提出了疑問(wèn)，一二線城市房?jī)r(jià)高，且被限購(gòu)，我們買(mǎi)不了 。
那三四線城市的房子未來(lái)將由漲轉(zhuǎn)跌，那未來(lái)還能買(mǎi)嗎？對(duì)此，我們認(rèn)為，如果你買(mǎi)房是自居的，是可以買(mǎi)的，如要買(mǎi)房用于投資的，那現(xiàn)在買(mǎi)三四線城市的房子風(fēng)險(xiǎn)較大，還是慎重一些為好，而我們認(rèn)為，一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)緩慢下調(diào)的擠泡沫的過(guò)程，力爭(zhēng)大城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)軟著陸 。未來(lái)三四線城市不僅是由漲轉(zhuǎn)跌這么簡(jiǎn)單，部分城市出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性也不能排除，
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