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房地產(chǎn)適度加杠桿可以繁榮發(fā)展，但過度加杠桿會(huì)造成無窮的危害。房地產(chǎn)行業(yè)，杠桿小而廣，加杠桿是為了提高投資回報(bào)率。第一，中國房地產(chǎn)市值過大，杠桿率和空置率過高 ?，F(xiàn)在中國的貨幣超過M2，已經(jīng)是GDP的兩倍了，房價(jià)不可能回到20萬、30萬套。但我們需要看到的是，購房投機(jī)需求被消除，金融杠桿被降低，只剩下真實(shí)的去泡沫化的反映當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力的房價(jià) 。
房地產(chǎn)加杠桿貸款，房價(jià)下跌30%實(shí)際虧損是多少？

【降低杠桿房價(jià),房地產(chǎn)加杠桿貸款】這個(gè)問題很簡單：如果首付30％，貸款70％，而房價(jià)下跌30％，則虧掉了30％＋稅費(fèi)＋銀行月供款的利息。打個(gè)比方總價(jià)500萬，首付款150萬，而房價(jià)下跌了30％，就是剛好虧了150萬，但虧150萬還不夠，如果稅費(fèi)是1.5％，則7.5萬，這個(gè)也虧了。如果供了3年，貸款350萬，以年化利率4.9％計(jì)，則月供款約1.8575萬，三年共36個(gè)月，累計(jì)月供款為66.87萬，
部分杠桿率接近80%，帶來居高不下的空置率，未來房價(jià)會(huì)降嗎？

不是未來會(huì)不會(huì)降的問題，是現(xiàn)在已經(jīng)開始降了。但是需要知道的是，部分的房產(chǎn)會(huì)繼續(xù)下跌，但是下跌的空間是有限的，并且未來的房地產(chǎn)是一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)兩極分化的走勢，這個(gè)毫無質(zhì)疑。簡單的說，未來可以投資，還可以繼續(xù)溫和上漲的城市只有一線和新一線，而對于大部分的三四五線和二線城市來說，他們則是會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的回調(diào)，震蕩，甚至滯漲的局面，
一、中國房產(chǎn)市值過大，杠桿和空置率過高。過去十幾年，中國對于房地產(chǎn)的依賴性太大，導(dǎo)致了大部分的人群都開始炒房，囤房，這種結(jié)果直接暴露出了3個(gè)問題：第一，中國房產(chǎn)總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國歐盟日本總和，后者只有60萬億美元，這一數(shù)字還是我們國有資產(chǎn)總和66.5萬億人民幣的7倍。
廈門的套均總價(jià)已經(jīng)直逼倫敦，后面幾位的二線城市相比倫敦也差距不大，但是不少城市的房價(jià)收入比遠(yuǎn)超倫敦的13.3倍，其中深圳36.1倍，三亞30倍，更有意思的是在2018年，倫敦2018年GDP已經(jīng)達(dá)到6532億美元，相當(dāng)于46462億元人民幣，而廈門的GDP只有4791.41億元；杭州的GDP為13509.20億元；遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如倫敦。
所以已經(jīng)可以看出，中國城市的GDP和房產(chǎn)市值出現(xiàn)了一個(gè)較為夸張的蹺蹺板效應(yīng)，與國際的正常合理水平有所偏差，自然無法繼續(xù)上漲，第二，中國房產(chǎn)的空置率居高不下，特別是對于三四五線城市來說，他們的空置率高達(dá)了24%左右。而國際上10%以上的空置率就是風(fēng)險(xiǎn)，20%以上就是危機(jī)，30%以上就是危機(jī)的爆發(fā)，外媒報(bào)道，近年來擁有房產(chǎn)在中國已經(jīng)成為了一個(gè)國民癡狂（NationalObsession），因?yàn)榇蠹叶技南Ｍ谫I房增值，過去有無數(shù)人因此致富（至少是紙面上），因此天量住宅也被空置，業(yè)主坐等升值，所以導(dǎo)致了許多城市的房產(chǎn)多是炒房一族囤積的，而不是剛需的，那么自然產(chǎn)生了巨大的空置率和風(fēng)險(xiǎn) 。
第三，中國目前的負(fù)債率較高，特別是房地產(chǎn)這一塊，央行數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個(gè)百分點(diǎn)，盡管如此，相較2017年四季度絕對值仍環(huán)比增加1.9萬億元，創(chuàng)出紀(jì)錄新高。而到了2018年年末，34萬億的貸款數(shù)值就變成了38萬億，接近40萬億，
二、人口是決定一個(gè)城市房價(jià)上漲的最主要因素之一。我們都知道，人口是決定一個(gè)城市或者是一個(gè)國家房地產(chǎn)是否可以持續(xù)上漲的最重要因素之一，因?yàn)槿丝诓坏梢詭沓掷m(xù)的需求，還可以創(chuàng)造出相應(yīng)的GDP產(chǎn)值，帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，所以哪個(gè)城市的人口可以保持持續(xù)的流入，甚至是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的局面，哪個(gè)城市的房價(jià)就有資格繼續(xù)上漲。