就整體情況來(lái)看，未來(lái)10年、20年，不同地級(jí)市縣的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)兩極分化 。在疫情傷害面前，無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，房?jī)r(jià)都損失慘重，價(jià)格有所收斂 。然而，事實(shí)似乎恰恰相反 。房?jī)r(jià)不降反升，留有上漲空間，徹底治愈了很多對(duì)壞房?jī)r(jià)極度不服氣的人 。
最近濟(jì)南，青島房?jī)r(jià)降的厲害，為什么周邊的地級(jí)市房?jī)r(jià)還一直上漲？
首先，濟(jì)青周邊房?jī)r(jià)沒(méi)有一直上漲，多數(shù)也都出現(xiàn)了一定波動(dòng)，僅有個(gè)別的在微漲 。這種情況不足為奇，把視野放大到全國(guó)你就不會(huì)覺(jué)得奇怪了，2017年這波行情啟動(dòng)之前，是一線最先漲的，新一線其次，然后才是二三線 。之后最先上漲的一線和新一線開(kāi)始回調(diào)，二三線震蕩，四五線還在緩慢上行，現(xiàn)在二三線也開(kāi)始回落，于是四線五線也開(kāi)始波動(dòng)，只有個(gè)別特殊早期漲幅小或者近期有什么利好刺激的城市還在緩慢上行 。
所以這個(gè)是一個(gè)風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)的格局，先漲就先跌，后漲的晚點(diǎn)跌，漲最少的最后跌或者不跌，深圳是這波行情最早開(kāi)始最早結(jié)束的，整個(gè)沖高回落的過(guò)程已經(jīng)完整，所以現(xiàn)在成交量已經(jīng)恢復(fù)正常，人氣重新聚集了 。千萬(wàn)別認(rèn)為大城市下跌，小城市在漲，說(shuō)明熱點(diǎn)在向中小城市轉(zhuǎn)移，這是錯(cuò)誤的概念，這僅僅是“反應(yīng)期鈍化”的過(guò)程，到濟(jì)青行情趨穩(wěn)之后，才是中小城市沖高回落的密集期 。
另外所謂降得厲害，只不過(guò)是因?yàn)閱蝺r(jià)基數(shù)大，比如大城市均價(jià)兩三萬(wàn)，一套90平的房子降20%就蒸發(fā)20多萬(wàn)，而中小城市均價(jià)不到1萬(wàn)，現(xiàn)在跌個(gè)10%才幾萬(wàn)塊，當(dāng)然不覺(jué)得跌的猛 。但即使?jié)锨鄭u，比起當(dāng)初的翻倍的漲幅，跌20%也不過(guò)才回吐過(guò)去兩年漲幅的三分之一，市區(qū)均價(jià)1.3萬(wàn)漲到2.6萬(wàn)，現(xiàn)在跌到2.1萬(wàn)，這個(gè)比例的走勢(shì)對(duì)于修復(fù)期再正常不過(guò) 。
地級(jí)市、縣城房?jī)r(jià)10年、20年后會(huì)發(fā)生什么樣的變化？
這要看城市所在位置，就整體情況而言，未來(lái)10年、20年，不同地級(jí)市、縣城的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)兩極分化：比如那些位于都市圈、城市群內(nèi)，受大城市或中心城市輻射傳導(dǎo)帶動(dòng)，以及受城市功能疏解影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)依然活躍；再比如，位于長(zhǎng)三角城市群里的地級(jí)市以及少數(shù)縣城，由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，有人口支撐，被核心城市帶動(dòng)，市場(chǎng)也將保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì) 。
而那些沒(méi)有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的地級(jí)市和縣城，特別是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后、人口稀少地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很難有質(zhì)的飛躍；再比如，東北部一些人口嚴(yán)重流失、資源枯竭的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加蕭條，未來(lái)房?jī)r(jià)降至“白菜價(jià)”也不是沒(méi)有可能，當(dāng)然了，隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略向縱深推進(jìn)，一些主要的大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)變得更加活躍 。
若具體到地級(jí)市和縣城，整體情況而言，有棚改拉升的城市，特別是還在執(zhí)行貨幣安置的城市，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)微漲現(xiàn)象，長(zhǎng)期則要看城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)情況了，如果有持續(xù)的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，則市場(chǎng)能夠保持一定的溫度和活力，反之則市場(chǎng)變冷，另外，從長(zhǎng)期形成的人口流動(dòng)趨勢(shì)，以及資源分布情況來(lái)看，未來(lái)10年、20年乃至更久，地級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度一定強(qiáng)于縣城 。
地級(jí)市現(xiàn)在買房合適嗎？
面對(duì)疫情受損，無(wú)論一線二線城市，還是三線四線城市，房?jī)r(jià)本受重挫，價(jià)格有所收斂，而背其道而行之，似乎打上雞血，房?jī)r(jià)任性地不降反有略升，并留下上漲空間，徹底地治了治不少唱衰房?jī)r(jià)而極不服氣的人，地級(jí)市現(xiàn)在購(gòu)房，如是剛性，即急需房住，可選擇適合自己的地段、樓棟、朝向、樓層、面積以及能夠承受的價(jià)格，根據(jù)自身的實(shí)際支付能力，或全額付款，或先首付，然后分期付款購(gòu)房 。
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