這三個因素在不同時期對房價的影響是不同的 ， 有時是獨立的 ， 有時是共同的 ， 有時又會反過來影響房價 。直到2006年 ， 大量資金開始涌入樓市 ， 房價開始飆升 。南山區(qū)的一些項目的房價漲到了2萬平方米 。雖然2008年受金融危機影響房價幾乎減半 ， 但從這個階段開始 ， 深圳房價開始被資本推動 。成本 ， 包括一段時間的地價 ， 對房價影響不大 。由于利潤太高 ， 一些開發(fā)商不得不盡力通過增加成本來避稅 。
影響房價的主要原因是地價嗎？
影響房價最重要的三個因素成本市場資金 。這三個因素在不同時期對房價影響強度不一樣 ， 有時獨立影響房價 ， 有時共同影響房價 ， 房價有時也會反過來影響它們 。從一線城市樓市發(fā)展歷程可以看出它們之間的關(guān)系 。以深圳南山區(qū)房價為例 。2000年左右 ， 當(dāng)時樓面地價從每平米幾百塊到兩千之間 ， 加上其它成本 ， 總成本約為每平米兩千多到四千多 。
開發(fā)一個項目實際投資不超過項目總投資的30% ， 不少項目定價從三千多到五千多 ， 這就是綜合考慮成本市場和投資回報率的定價模式成本多少 ， 在這基礎(chǔ)上加30%-50%就是房價 ?？紤]實際投資規(guī)模開發(fā)和銷售周期 ， 投資人一般要求項目開發(fā)完成實際投資回報率達(dá)到80%-100% ， 即利潤要占到房價的30%左右 。直到2006年 ， 大量資金開始涌入樓市 ， 房價開始暴漲 ， 南山區(qū)部分項目房價漲到每平米2萬 ， 雖然08年因金融危機房價幾乎腰斬 ， 但從這個階段開始 ， 深圳房價開始走上了靠資本推動的路途 ， 成本包括一段時間內(nèi)的地價對房價的影響微乎其微 ， 因為利潤太高 ， 一些開發(fā)商還得想方設(shè)法做大成本避稅 。
以前很少見的幾十萬平米百萬平米大型樓盤逐漸增多 ， 地價和房價成為了一對好兄弟 ， 互幫互助 ， 相互推動 ， 交替上漲 ， 地王不斷出現(xiàn) ， 房價不斷刷出新高 ， 售樓處人滿為患 ， 日光盤屢見不鮮 ， 開發(fā)商和炒房客都賺得盆滿缽滿 。這個階段 ， 資金是房價變化的主要因素 ， 高地價和高房價的真正推手 。直到政策出臺限價配建保障房等各種限制措施 ， 開發(fā)商要賺錢 ， 要保障利潤率和投資回報率 ， 又要反算地價成本了 。
這個時候 ， 房價反過來主導(dǎo)了地價和成本 。其實 ， 不同城市樓市的發(fā)展軌跡基本一樣 。近二十年的時間 ， 深圳平均房價從每平米三四千漲到六七萬 ， 平均漲了十幾倍 ， 好多三四五六線城市的房價也是從每平米六七百漲到了七八千 ， 漲幅也有十倍多 。我們大多數(shù)人的問題就是看不清事物的發(fā)展趨勢 ， 或者只是隨著事物的發(fā)展被推著向前走 ， 看不到其中的機會 ， 自然也抓不住機會 。
87城地價上升如何解讀？將如何影響房價？
大家好 ， 我是勇談 。近日 ， 中國國土勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組公布的2020年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示受監(jiān)測的105個城市中二季度有87個城市的地價增速上升 ， 較上一季度增加19個 。此則消息出來后不由得讓很多朋友把高房價的原因歸咎于土地價格上漲上 ， 不得不說從官方數(shù)據(jù)來看這些年房價上漲的主要驅(qū)使動力似乎都跟土地價格有關(guān)系 。
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