在這個過程的前一階段，是漲價導(dǎo)致了漲價，而在后期，是價格導(dǎo)致了漲價 。一種是需求驅(qū)動理論，認為房價上漲導(dǎo)致土地需求增加，導(dǎo)致地價上漲 。地價上漲，開發(fā)成本增加，房價上漲，開發(fā)商有望加大投資 。土地價格上漲，從而形成價格循環(huán)機制 。
【地價高了房價一定高嗎,不管怎么控制房價】有人說地價推漲房價，地價降了房價就能降就能買得起房嗎？你怎么看？
并不一定 。樓市的供給端，土地市場早就給出了姿態(tài) 。自從今年開始，從一線的啞火，二三線的瘋狂，再到二三線漸漸退燒調(diào)控史無前例，在土地市場的表現(xiàn)尤為明顯 。最近中指院發(fā)布了2018年10月，全國300個大中城市的土地市場交易報告 。面粉市場，供求關(guān)系似乎正發(fā)生一些變化 。10月成交面積和土地出讓金則持續(xù)走低 。
尤其是同比，成交面積跌掉了19%，土地出讓金跌了28% 。樓面均價在此基礎(chǔ)上繼續(xù)走跌，同比的跌幅較大，達到了15% 。與之相伴的就是溢價率的下降 。從整體的數(shù)據(jù)來看，土地市場是越來越?jīng)隽?。供應(yīng)面積在持續(xù)增加，成交面積卻呈縮水的態(tài)勢，樓面均價環(huán)比和同比罕見雙跌 。其實從最近一些城市土地流拍率走高就能感覺到，土地市場的熱度已經(jīng)大不如往了 。
無論是開發(fā)商拿地還是政府賣地，態(tài)度都在發(fā)生變化 。地價看上去是走在回歸理性的路上了，這對房價的影響幾何？杠桿游戲覺得還很難說 。在我們國家，其實主要還是看政策的變化 。如果說土地市場的冷熱程度，能側(cè)面反映政府對樓市的態(tài)度，那么從整體的土地出讓金及樓面均價的同比環(huán)比漲幅來看，樓市調(diào)控的決心似乎絲毫沒有松懈過 。
不管怎么控制房價，但開發(fā)商拿地成本越來越高，房價是不是也會永遠越來越高？
土地價格百分百是影響房價的，這點毋庸置疑的，而且是正比的關(guān)系 。那么，房價都有什么構(gòu)成呢？簡單可以按建安成本，土地成本，管理成本，營銷成本幾大塊 。他們之間的比例大概:建安成本2000元每平高層，1500元每平左右多層土地價格，假設(shè)100萬每畝，折算每平米為1500元 。除以容積率假設(shè)容積率是2 。
1500/2=750元每平米 。750元就是平攤到建筑面積的樓面價格，就是土地成本 。管理成本按建安成本的10%計算就是500元每平米 。加上5%的營銷成本就是250元，合計房價成本就是2000 750 500 250=3500元 。3500元就是開發(fā)商的成本 。多層的容積率小，會提高樓面價格，所以多層也大概3500元左右 。
但實際上房價的形成是極其復(fù)雜的 。如區(qū)位環(huán)境樓盤品質(zhì)等等很多因素如居民收入水平利率高低稅負高低投資和交易成本等等成本以外因素 。有經(jīng)濟的政治的社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關(guān)系，房子仍然是稀缺資源 。下面討論一下土地與房價的邏輯關(guān)系問題當前，有兩種截然不同的觀點 。一種是成本推動論，認為地價上漲推動了房價上漲 。
一種是需求驅(qū)動理論，認為房價上漲導(dǎo)致土地需求增加，導(dǎo)致地價上漲 。兩種觀點都不完整 。房價和地價往往互為因果，關(guān)鍵是從哪個角度看 。在房價上漲的過程中，存在這樣一個鏈條:地價上漲，開發(fā)成本增加，房價上漲有望，開發(fā)商加大投資地價上漲，從而形成價格循環(huán)機制 。在這個過程的前一階段，是漲價導(dǎo)致了漲價，而在后期，是價格導(dǎo)致了漲價 。
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