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牛刀2018房?jī)r(jià),有人說(shuō)房?jī)r(jià)要漲

云知道要漲

一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)一定會(huì)漲 ， 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定 。土地出讓金高 ， 房?jī)r(jià)就降不下來(lái) 。比如2018年深圳常住人口比2017年增加了49萬(wàn) ， 是凈增 。所以深圳房?jī)r(jià)明顯堅(jiān)挺 。2018年北京常住人口減少16.5萬(wàn) ， 其中青壯年減少23.3萬(wàn) ， 北京房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤整理期 。部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格下降 。最后說(shuō)一下鶴崗那里的二手房五萬(wàn) ， 房?jī)r(jià)為什么這么便宜 。
有人說(shuō)房?jī)r(jià)要漲 ， 有人說(shuō)房?jī)r(jià)要降 ， 今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)究竟怎樣？
商品房作為商品的一種 ， 具有明顯的商品屬性 ， 因此會(huì)受到供求關(guān)系的影響出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng) 。所以才會(huì)出現(xiàn)不同人對(duì)商品房有不一樣的觀點(diǎn) 。由于中國(guó)的出生人口不斷下降和通貨膨脹 ， 商品房的未來(lái)價(jià)格的確會(huì)出現(xiàn)分化 。1商品房的短期影響因素從短期看 ， 城市人口的規(guī)模與人口流動(dòng) ， 是短期房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo) 。比方說(shuō)2018年深圳常住人口比2017年增長(zhǎng)49萬(wàn) ， 屬于是凈增加型 ， 因此深圳地區(qū)的房?jī)r(jià)明顯堅(jiān)挺北京2018年常住人口減少16.5萬(wàn) ， 其中青壯年減少23.3萬(wàn) ， 所以北京地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤整理期 ， 部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑最后談?wù)劧址?萬(wàn)元一套的鶴崗 ， 為什么房?jī)r(jià)會(huì)這么便宜？因?yàn)?018年城市總?cè)丝跒?9.5萬(wàn)人 ， 比2017年減少1.4萬(wàn)人 ， 而且數(shù)據(jù)顯示人口有逐年外流的趨勢(shì) 。
2商品房的長(zhǎng)期影響因素從長(zhǎng)期看 ， 中國(guó)將步入老齡化社會(huì) ， 市場(chǎng)需求也會(huì)進(jìn)一步減弱 。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù) ， 截至2018年年末 ， 中國(guó)大陸人口總數(shù)約為13.95億人 ， 人口出生率由2017年的12.43降至10.94 ， 人口自然增長(zhǎng)率為3.81 。隨著未來(lái)年輕人口的縮減 ， 商品房由供不應(yīng)求到人手兩套 ， 在20年后 ， 由于人口的減少 ， 人均住房可能會(huì)到達(dá)4套左右 ， 這個(gè)時(shí)候一些沒(méi)有住房的朋友可能可以以將來(lái)的物價(jià)水平房?jī)r(jià)與人均薪酬之比較低的價(jià)格購(gòu)置到二手房 。
情況就像二手房5萬(wàn)元一套的鶴崗一樣 。從這個(gè)角度去看 ， 將來(lái)地房?jī)r(jià)在將來(lái)的消費(fèi)水平下可能是下降的 。3商品房作為商品 ， 是有成本的商品房的成本主要由土地出讓金商品房中的地價(jià)造房的建安費(fèi)和各種配套費(fèi)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用所組成 。由純地產(chǎn)上市公司萬(wàn)科看 ， 2018年年報(bào)顯示 ， 營(yíng)業(yè)收入2976.79億 ， 扣非凈利潤(rùn)334.90億 ， 銷售凈利率只是16.55% ， 與一般制造業(yè)的5-10%相對(duì)較高 ， 但對(duì)比餐飲業(yè)等純利過(guò)30%的行業(yè)來(lái)說(shuō) ， 這個(gè)利潤(rùn)并不算高 。
如果房?jī)r(jià)下降水平高于銷售凈利率 ， 地產(chǎn)企業(yè)將無(wú)利可圖 ， 他們就沒(méi)有生產(chǎn)的沖動(dòng) 。真正決定房?jī)r(jià)的主要因素并不在地產(chǎn)公司 ， 而是在土地出讓金！如果土地出讓金高企 ， 房?jī)r(jià)就談不上下降 。4商品房還有抗通脹功能房產(chǎn)抗通脹的根本原因就是資源有限 ， 中國(guó)雖然地大物博 ， 但地地埋特性是丘陵山地多平原少 。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象 ， 土地出讓金同樣會(huì)水漲船高 ， 即使房子的使用年限在不斷的減少 ， 在市場(chǎng)上并不像其它商品那樣出現(xiàn)明顯的折舊 。
取消公攤面積 ， 房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？
謝謝邀請(qǐng) 。近日住建部發(fā)布住宅項(xiàng)目規(guī)范征求意見(jiàn)稿 ， 引發(fā)了媒體和廣大朋友的熱議 。議論的焦點(diǎn)大都集中在房?jī)r(jià)是否上漲上 ， 兩種觀點(diǎn)對(duì)立 。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲 ， 另一種則認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn) 。今天這位朋友的問(wèn)題是取消公攤面積房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？我們不妨這樣來(lái)說(shuō)一下 。房?jī)r(jià)上漲還是下跌 ， 應(yīng)該看總價(jià)是否變化 ， 就是說(shuō) ， 如果100平米的房子 ， 取消公攤前房子總價(jià)100萬(wàn) ， 取消公攤后購(gòu)房還是100萬(wàn) ， 房子總價(jià)沒(méi)變 ， 我們應(yīng)該認(rèn)為價(jià)格也沒(méi)有變 。

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