如果這些樓王的樓面價加上其他費用 ， 房價會很高 。樓面價1500萬/5000 * 1.81667元平米 。一般來說 ， 樓面價是指土地總價格除以該土地的規(guī)劃最大建筑面積 。樓面價是怎么算出來的？樓面價總地價/總建筑面積 。
房價和樓面價格有什么關(guān)系 ， 樓面價能決定房價嗎？
@聚焦房產(chǎn)下的百姓熱點 ， 不賣房子 ， 只關(guān)注熱點 ， 分享干貨 。直接回答問題樓面價起到?jīng)Q定性的價格因素 。一個項目的售價也就是房價它的組成部分主要有地價 ， 建安成本 ， 配套 ， 稅費 ， 財務(wù)成本 ， 利潤等組成 。這里面占據(jù)成本最高的就是地價 。由地價成本可以換算樓面價一般來講 ， 樓面價就是指土地總價格除以該土地規(guī)劃最大建筑面積 。
當(dāng)開發(fā)商拿地時都有容積率規(guī)定 ， 框定了該土地建筑的最大面積 。建房時絕對不允許超過這個面積紅線的 。樓面價表明了該項目在銷售時 ， 單位售價中所包含的土地成本 。那么樓面價是怎么計算出來的呢？其實 ， 它的計算公式就是樓面價土地總價格/建筑總面積 。下面小編就用一個例子來說明下好了假設(shè)一個5000平米的小區(qū)土地價格1500萬 ， 容積率為1.8的話 ， 兩種方式得出樓面價樓面價1500萬/5000*1.81667元平方米 。
土地的取得方式主要是通過協(xié)議出讓 ， 招標(biāo)出讓 ， 拍賣出讓 。目前基本以后兩種方式為主 。通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式 。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中 ， 土地費用約占20% ， 并有進一步上升的趨勢 。在一些項目中土地成甚至可以達到40% 。建安成本細分一下 ， 就可以包括前期工程費 ， 設(shè)計 ， 勘察和建筑安裝等成本 。
工程前期準(zhǔn)備的費用基本上能占成本的6%左右 。主要成本在建筑安裝和工程安裝成本高 ， 這部分成本也是房價中的重要組成部分 。占比較高 ， 尤其是現(xiàn)在從人工 ， 到建筑材料包括鋼筋水泥河沙等因為要節(jié)能環(huán)保等各方面原因 ， 價格在持續(xù)的走高 。鋼鐵冶煉和水泥生產(chǎn)相對來講都是高污染行業(yè) ， 國家管控越來越嚴 ， 提高有效產(chǎn)能的同時必然會增加成本河沙的開采也越來越受限 ， 資源開始匱乏 ， 對環(huán)境破壞較大 ， 所以現(xiàn)在有些項目為了節(jié)約成本開始使用石粉來代替河沙 ， 但是這樣房子的質(zhì)量就難以保證 。
包含工程安裝成本大約在35-40左右 。如果實在一二線的大城市 ， 建筑安裝成本占的比例還可以下降 。后期配套根據(jù)小區(qū)的定位和檔次不同 ， 費用也天差地別 。一般小區(qū)配套包括綠地物業(yè)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施道路排污熱力安防及會所等等 。這部分的成本根據(jù)小區(qū)定位有一定的差別 ， 但是在總的開發(fā)成本中占比較少 。稅費是由國家和地方政府收取的費率 。
稅費包含兩部分一部分是稅收 ， 與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅 ， 城鎮(zhèn)土地使用稅 ， 土地增值稅 ， 兩稅一費營業(yè)稅 ， 城市維護建設(shè)稅和教育費附加 ， 契稅 ， 企業(yè)所得稅 ， 印花稅等另一部分是行政性費用 ， 主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用 ， 項目繁多且不規(guī)范 。包括諸如征地管理費 ， 商品房交易管理費 ， 市政配套費 ， 人防費 ， 煤氣水電增容費 ， 開發(fā)管理費等 。
推薦閱讀
- 馬鞍山的房價會長嗎,你認為馬鞍山的房價會漲嗎
- 房價為何越調(diào)越漲視頻,70個城市僅一地房價下跌
- 鄧州二手御豪庭房價,你認為鄧州市的房價合理嗎
- 日本二十年房價走勢,房價長跌30年
- 一月份70城房價,10月70城房價漲幅回落
- 延吉別墅區(qū)房價多少,延吉現(xiàn)在房子供大于求嗎
- 金華和義烏哪個房價高,金華為啥房價這么高
- 玉環(huán)房價會什么怎么低,邢臺房價會降到什么水平
- 深圳房價十年變化,大家都買深圳的房了嗎
- 2016年下半年房價預(yù)測,下半年買房是否合適