實(shí)際上，房?jī)r(jià)與金融的相關(guān)性相對(duì)較弱，房?jī)r(jià)與地價(jià)的相關(guān)性最強(qiáng) 。但是房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系比較密切 。一方面，地價(jià)上漲和土地財(cái)政推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，土地供應(yīng)制約房?jī)r(jià)增速 。從理論上講，控制房?jī)r(jià)就是控制銷售過(guò)程，也是一種策略 。
房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么只是控制房?jī)r(jià)而不去控制地價(jià)的上漲？
從理論上說(shuō)，控制房?jī)r(jià)就是控制銷售環(huán)節(jié)，也是一種策略 。特別是在房地產(chǎn)企業(yè)只為追求高利潤(rùn)的本性下，即便控制的源頭的土地價(jià)格又有何用？只不過(guò)給予了開(kāi)發(fā)商更大的利潤(rùn)空間 。假如把土地價(jià)格白送給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)把房子只賣2000元，能賣10萬(wàn)/平米絕不會(huì)賣8萬(wàn)/平米 。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種現(xiàn)實(shí) 。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有過(guò)不少控地價(jià)的方法 。
一種是設(shè)置最高土地限價(jià)，達(dá)到了最高限價(jià)后就進(jìn)行安置房配比 。如1萬(wàn)平米的住宅限價(jià)3億，當(dāng)達(dá)到3億后進(jìn)行安置房配置，安置房配置達(dá)到了4000平米，那么等于把地價(jià)從3萬(wàn)/平米上漲到了超過(guò)5萬(wàn)/平米還加上安置房建安費(fèi)二種是通過(guò)確定銷售最高限價(jià)，比如某地塊指定未來(lái)銷售價(jià)格不超過(guò)5萬(wàn)/平米，那么在銷售時(shí)只能賣到5萬(wàn)或以內(nèi)的價(jià)格 。
在開(kāi)發(fā)商的拍地時(shí)就會(huì)考慮未來(lái)是否可以賣到這個(gè)價(jià)格或以這個(gè)售價(jià)為控制價(jià)進(jìn)行成本核算，最終確定最高投標(biāo)報(bào)價(jià) 。但最后在銷售價(jià)格低于控制價(jià)時(shí)，采用自行定價(jià) 。而高于控制價(jià)時(shí)引起太多購(gòu)房者追捧而不得不進(jìn)行搖號(hào) 。搖號(hào)的初衷是好的，希望在控制價(jià)格的范圍內(nèi)保護(hù)購(gòu)房者的利益 ?？墒?，搖著搖著就變味了 。差價(jià)大了起來(lái)，利潤(rùn)空間就會(huì)增大，投機(jī)者也會(huì)跟進(jìn)來(lái)，最終變成了一個(gè)投機(jī)市場(chǎng) 。
如杭州未來(lái)科技城的900多套房產(chǎn)有6萬(wàn)人參與搖號(hào)，可其中有多少是真正改善型或剛需型的購(gòu)房者？有多少根本就是沒(méi)有實(shí)力購(gòu)買或者拿著幾千萬(wàn)資金和無(wú)數(shù)個(gè)購(gòu)房名額的群體？總之，從土地源頭上控制房地產(chǎn)價(jià)格行不通，從銷售環(huán)節(jié)上也是行不通 。最終都會(huì)讓房地產(chǎn)價(jià)格一次又一次的出現(xiàn)上漲 。這主要還是房地產(chǎn)的上漲預(yù)期被投資者心理把控 。
不僅是我國(guó)的資金區(qū)域性造成了資金必須尋找一個(gè)火山口，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以促進(jìn)幾百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有成為了地方的財(cái)政收入核心部分 。而購(gòu)房者卻可以等著慢慢升值，這就是一種皆大歡喜的方式 。還有多少人會(huì)管是否不少人買不起房子，或者高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高成本高工資和資本流入對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響？沒(méi)有從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的弊端，就很難改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀 。
究竟是誰(shuí)控制著房?jī)r(jià)？
你提的這個(gè)問(wèn)題很敏感，也挺嚇人的，誰(shuí)敢承認(rèn)自己是控制房?jī)r(jià)的？實(shí)際情況是開(kāi)發(fā)商提出房?jī)r(jià)申請(qǐng)，其中前面是厚厚的價(jià)格依據(jù)資料，最后就是一個(gè)房?jī)r(jià)數(shù) 。有關(guān)部門價(jià)格司組織專家進(jìn)行評(píng)估，批復(fù)同意或不同意或整改等 。開(kāi)發(fā)商拿了這個(gè)批復(fù)同意的批文，才能正式對(duì)外銷售 。房?jī)r(jià)的構(gòu)成一是土地費(fèi)用，一般占房?jī)r(jià)四成多二是房屋建設(shè)費(fèi)用，占三成三是剩下的其它費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，契稅，房屋維修基金，與有關(guān)部門的有關(guān)費(fèi)用等，占小三成 。
房?jī)r(jià)地價(jià)金融有怎樣的關(guān)系？
實(shí)際上房?jī)r(jià)和金融之間的關(guān)系相對(duì)較弱一點(diǎn)，房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系才是強(qiáng)關(guān)聯(lián)性 。房?jī)r(jià)作為資產(chǎn)價(jià)格，其上漲和下跌往往和金融市場(chǎng)相同步，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)和貨幣寬松時(shí)期，資產(chǎn)價(jià)格得到支撐推高，房?jī)r(jià)和金融市場(chǎng)同樣活躍，價(jià)格上漲 。但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和貨幣緊縮的時(shí)期，資產(chǎn)價(jià)格并未得到有效支撐，因此價(jià)格相對(duì)下跌，這在房?jī)r(jià)和金融市場(chǎng)中同時(shí)可以看得到 。
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