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日本的房價歷史,日本樓市的興衰史

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寬松的貨幣政策下，日元對外升值，本幣寬松，直接推動了日本國內外的投資趨勢 。大量在海外購置資產，樓市更是沸騰 。最瘋狂的時候，僅東京一個城市的土地總價值就相當于當年整個美國的土地總價值 。隨著人們的瘋狂追捧，日本的資產泡沫再次進入高速增長期 。看到房子漲了，房貸利率微乎其微 。日本幾乎所有家庭都開始借錢買房，房價被投機者迅速推高 。而且大多數日本人在狂熱分子的鼓吹下，認為日本的國情比其他國家更特殊 。他們宣傳日本國土面積小，人們更喜歡住在相對固定的區域 。不像歐美人喜歡長期搬家，購房情緒一直居高不下，房價不太可能下跌 。更何況日本之前從未經歷過房地產泡沫和崩盤的痛苦，所以當時上至最富有的人，下至老百姓，都非常熱衷于杠桿式的房地產交易 。上世紀90年代，日本東京房價達到每平方米140萬日元，當時差不多等于7.8萬人民幣 。今天，它相當于每套100多萬人民幣 。當時日本民眾還高呼日本是日不落帝國 。這個時候，日本人民覺得自己走到了人生的巔峰 。
【日本的房價歷史,日本樓市的興衰史】日本樓市的興衰史，是怎樣的一個過程？
1990年，日本股市出現斷崖式下跌，近乎腰斬 。1991年，樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一，日本由此陷入“失去的20年”，這一切是怎么發生的？對于今天的我們有何借鑒？1廣場協議上世紀七八十年代，日本經濟一飛沖天，日本制造席卷國際市場，貿易順差之巨，堪比的中國，日本也成為當時世界上最大的債權國 。
深受財政赤字和貿易赤字雙重困擾的美國，先是推出以貿易戰為核心的“301條款”，迫使日本做出讓步和妥協，同時開放國內市場，接著推出“廣場協議”，重塑國際市場匯率關系，1985年，在美國主導之下，美日等五國簽訂“廣場協議” 。廣場協議簽訂之下，五國在國際市場大幅拋售美元，美元匯率應聲日落，日元大幅升值，3年過后，日元兌美元匯率比當初升值86.1% 。
今天，很多人以陰謀論的思維，認定這是城下之盟，然而，當時的日本同樣樂見其成 。雖然日元升值必然影響出口優勢，但貿易順差之下，本幣本來就有強大的升值動力，推動日元升值是合理回歸，而且，本幣升值之后，不僅能夠增加日本國民的購買力，提振內需，而且還能增加日本國內資產的吸引力 。事實上，廣場協議之后，日本經濟增長非但沒有停滯，反而增速擴大，繁榮更勝于以往，
出口雖然有所減少，但受石油價格下降等影響，進口同樣銳減，起初貿易順差反而有增無減 。同時，日本借此還實現產業結構升級，傳統產業備受出口萎靡影響，而機械設備、交通運輸設備和精密儀器等卻逆市上揚，所以，日本泡沫危機的誕生，并不在于廣場協議，其問題早已深植于經濟結構之中 。同時，為應對廣場協議帶來的負面影響，日本大幅降低利率的舉措，讓這一問題火上澆油，最終為危機埋下深深的隱患2房地產狂歡很多上了年紀的日本人，對于1980年代都記憶頗深，
推理作家東野圭吾，多次將場景搬回那個泡沫年代 。那個時代，日本經濟飛速發展，國民購買力與日俱增，在日本人看來，取代美國成為世界第一強國，只是時間問題了，在這種情緒之下，日本股民情緒高漲，股市一飛沖天，房價地價大幅膨 。土地永遠不會貶值，東京房價不會下跌，這兩大神話刺激著每一個日本人，如果只是情緒問題，那這場泡沫來得快去得也快 。
問題在于，整個1980年代，日本都處于大寬松時代，而1985年后，而應對廣場協議，減少對外依賴，同時提升內需，日本出臺的寬松銀根、放松金融管制的措施，更是制造了巨量的流動性，再加大日元升值之后，國際熱錢涌入，整個市場如同大河開堤，水流汪洋 。這些流動性無一例外地流入到股市和樓市，短短4年時間，日經平均指數從13000點增長到39000點，翻了兩倍；而同期，日本城市地價增長了200% 。

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