未來(lái)5-8年，一線城市房?jī)r(jià)必然下跌 。未來(lái)三年，我不敢說(shuō)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)2016年那樣的暴漲，也絕不能低估國(guó)家宏觀調(diào)控的決心 。房?jī)r(jià)和資源的性價(jià)比會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，4000房?jī)r(jià)享受準(zhǔn)一線資源，5萬(wàn)房?jī)r(jià)享受一線資源 。這種資源的壟斷推高了20年的房?jī)r(jià)，這是整個(gè)國(guó)家20年的實(shí)力 。
大家認(rèn)為未來(lái)5-8年一線城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？
未來(lái)5-8年，一線城市房?jī)r(jià)必然下跌 。我們分析下原因1.人口，據(jù)統(tǒng)計(jì)2018年北京上海常住人口與流動(dòng)人口都出現(xiàn)了下降 。隨著二三線城市，城鎮(zhèn)化加快，提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，外來(lái)人口回歸本土城鎮(zhèn)就業(yè)將是大勢(shì) 。人口的降低，房屋需求降低，價(jià)格必然跌落 。2. 房?jī)r(jià)收入比，一線城市房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于世界水平 。我們看下美國(guó)房?jī)r(jià)水平，下圖是美國(guó)房?jī)r(jià)與中國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)比，紅色為中國(guó)藍(lán)色為美國(guó) 。
可以看出中國(guó)的上海北京深圳的房?jī)r(jià)都高于美國(guó)最貴的洛杉磯 。而北上深的居民收入遠(yuǎn)低于美國(guó)人民，醫(yī)療教育養(yǎng)老的消費(fèi)卻遠(yuǎn)高于美國(guó) 。3.支撐一線城市高房?jī)r(jià)的主因是資源，一線城市吸引人的魅力就是全國(guó)頂級(jí)的教育醫(yī)療環(huán)境，更多的就業(yè)機(jī)會(huì) 。這種資源的壟斷持續(xù)20年推高房?jī)r(jià)，舉全國(guó)20年之力 。而隨著我國(guó)城市化進(jìn)程5-8年以后，我國(guó)2025中國(guó)制造崛起，制造業(yè)將成為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走向的重心 。
經(jīng)濟(jì)會(huì)像實(shí)體靠攏，泡沫巨大的一線城市房?jī)r(jià)下跌是必然 。同時(shí)城市化進(jìn)程，社會(huì)資源的再分配，也會(huì)淡化一線城市資源優(yōu)勢(shì) 。房?jī)r(jià)與資源的性價(jià)比就會(huì)顯現(xiàn)，用4000的房?jī)r(jià)享受準(zhǔn)一線資源，和用5萬(wàn)的房?jī)r(jià)享受一線資源 。4.5-8年以后，購(gòu)房主力將是90年末和00后 。而推高房?jī)r(jià)的70-80后人口是90-00的數(shù)倍 。據(jù)統(tǒng)計(jì)90后人口比80后少1億人，而00后比90后少7000萬(wàn) 。
未來(lái)五年都說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌，可是為什么還有這么多人買房？
首先我不認(rèn)為整體的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，其次不下跌的原因，正是因?yàn)楹芏嗳硕荚谫I房 。雖然說(shuō)房?jī)r(jià)有金融品和投資品的屬性，但是在我國(guó)更多的是以商品形式體現(xiàn)的，這就是說(shuō)房?jī)r(jià)的決定因素主要來(lái)自于供需面，買的人多房?jī)r(jià)就上漲，買的人少房?jī)r(jià)就下跌了 。雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)的平臺(tái)期，不再會(huì)有過(guò)去十幾年來(lái)那種迅速上漲的態(tài)勢(shì)，但是廣大的城市居民仍然有改換住房條件的需求，并且城鎮(zhèn)化仍然在持續(xù)當(dāng)中，這就是說(shuō)未來(lái)仍然有很多的需求，等待著房市提供供應(yīng)，那么房?jī)r(jià)就很難出現(xiàn)下跌，因?yàn)橐坏┫碌蜁?huì)有更多的需求出現(xiàn)買房，把價(jià)格頂回去 。
當(dāng)然有一些人提出來(lái)，現(xiàn)在有一些空置房，那么為什么房屋市場(chǎng)仍然需求比較緊張，這是因?yàn)榭罩梅克诘牡貐^(qū)一般是三四線城市或者是郊區(qū)，這些地段，房子的需求比較弱，而房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)非常割裂的市場(chǎng)，同一城市的不同地區(qū)之間房?jī)r(jià)相互傳導(dǎo)會(huì)很艱難，比如說(shuō)北京的郊區(qū)即使房市跌了，但是二環(huán)之內(nèi)也不可能出現(xiàn)大幅度的下跌 。
榆林未來(lái)五年房?jī)r(jià)會(huì)是平穩(wěn)維持還是逐漸下跌？
五到十年內(nèi)，短時(shí)間不可能大跌，因?yàn)橛芰质莻€(gè)能源城市，正處于開發(fā)熱潮中，除非能源熱度過(guò)去，才會(huì)緩解樓市熱度，遠(yuǎn)的看東三省，近的看山西，更近看銅川 。更重要的原因還要看就是銀行，跟政府 。土地財(cái)政決定房?jī)r(jià)底價(jià)，地越越貴，就肯定房?jī)r(jià)越來(lái)越高 。開放商沒(méi)足夠資金拿地，銀行把錢貸給開放商，開放商賣房個(gè)人又找銀行貸款，銀行吃開放商，吃普通人利息，銀行所得稅又大量上交當(dāng)?shù)刎?cái)政部門，財(cái)政部門又要給當(dāng)?shù)卣l(fā)工資，總之有房的盼望漲，沒(méi)房的盼望跌，但大跌普通老百姓又不買了，因?yàn)閲?guó)人堅(jiān)持買漲不買跌，這是個(gè)死循環(huán) 。
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