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灌口房?jī)r(jià)為什么這么高，海安房?jī)r(jià)為何比如皋高

云知道為什么

1，海安房?jī)r(jià)為何比如皋高任務(wù)占坑海安房?jī)r(jià)2環(huán)以內(nèi)7000，4環(huán)以內(nèi)6000.

灌口房?jī)r(jià)為什么這么高，海安房?jī)r(jià)為何比如皋高


2，廈門并不是什么大城市為什么房?jī)r(jià)卻出奇的高背景：在泉州、福州、廈門都長(zhǎng)時(shí)間呆過(guò)，盡量客觀評(píng)價(jià)，也請(qǐng)大家批評(píng)指正 。下面就從分別從政府、開發(fā)商和老百姓三個(gè)利益相關(guān)方分別展開分析吧：一、政府1、最最重要的觀點(diǎn)就是，一切不以增加供地的房地產(chǎn)調(diào)控都是耍流氓 。2014年以前數(shù)據(jù)懶得查了，只貼一個(gè)2014年報(bào)告里的總結(jié)“近五年來(lái)廈門市供地呈逐年下降趨勢(shì)，2014年成交量更是處于五年來(lái)的最低位 。近兩年受制于土地整理難度加大，土地市場(chǎng)供應(yīng)縮減，土地成交建筑面積遠(yuǎn)不及商品房成交面積的二分之一 ?！?014年，計(jì)劃出讓商住建筑面積446萬(wàn)平方米，實(shí)際出讓商住建筑面積137.29萬(wàn)平方米，商品房銷售共570.83萬(wàn)平方米；2015年，計(jì)劃出讓商住建筑面積311萬(wàn)平方米，實(shí)際出讓商住建筑面積173.6萬(wàn)平方米，商品房銷售共350.31萬(wàn)平方米；2016年，計(jì)劃出讓商住建筑面積327.9萬(wàn)平方米，實(shí)際出讓商住建筑面積165.5萬(wàn)平方米，商品房銷售共511萬(wàn)平方米 。數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的，簡(jiǎn)單結(jié)論是：一是每年實(shí)際出讓面積遠(yuǎn)低于年初的出讓計(jì)劃（平均計(jì)劃完成率僅為45%），所以不要聽政府怎么說(shuō)關(guān)鍵要看政府怎么做；二是商品房銷售面積遠(yuǎn)超上一年度的出讓面積，人為制造“供不應(yīng)求”的饑餓效應(yīng) 。2、耍流氓也是要有資本的 。對(duì)地方政府而言，控地的最基本要求是財(cái)政負(fù)債率低，支出壓力小 。查閱了《廈門市政府專項(xiàng)債券信用評(píng)級(jí)報(bào)告》，2015年廈門市政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)/ 財(cái)政收入=29.11%，債務(wù)率應(yīng)該是福建省最低的，在全國(guó)來(lái)說(shuō)也算低的 。再加上廈門近幾年不涉及大型基建項(xiàng)目（軌道除外，1號(hào)線也是2014年才開工的），鐵路、高速公路的量很少，這一塊的支出壓力也不大 。并且廈門市財(cái)政和土地資源比較集中在市級(jí)，在廈門這種大政府的統(tǒng)籌管理模式下，土地出讓節(jié)奏控制簡(jiǎn)直輕而易舉，政府捂地能力超強(qiáng) 。反觀泉州、成都等地，由于政府債務(wù)率較高，在償債和支出壓力下，即使土地價(jià)格下跌也不得不保持高位供應(yīng) 。不過(guò)，現(xiàn)在各地的地方征服也都學(xué)乖了，很有默契地控制土地出讓節(jié)奏，其實(shí)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)101中最簡(jiǎn)單的理論之一，壟斷下利潤(rùn)最高的定價(jià)是高于供需平衡的定價(jià)的 。3、保房?jī)r(jià)的政策組合拳 。如果經(jīng)歷過(guò)廈門房市的幾個(gè)調(diào)控周期，都能感受到一個(gè)簡(jiǎn)單的政策循環(huán)：房?jī)r(jià)跌（或者不漲）——土地出讓減少——加上可能有的稅費(fèi)、貸款政策放松——房?jī)r(jià)漲——出臺(tái)限購(gòu)限貸政策——高位橫盤（等著通脹消化掉） 。當(dāng)然啦，不止廈門，很多城市都是這么操作的，所謂“防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落”，只是近幾年只看到大起呀 。二、開發(fā)商1、閩企加杠桿的膽量其他地區(qū)很難媲美 。在國(guó)家2009年之后幾次的N萬(wàn)億刺激下，狂加杠桿高速發(fā)展倒成了成功經(jīng)驗(yàn) 。在2016年的全國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，閩企在廈門和福州拍地報(bào)價(jià)簡(jiǎn)直可怕，硬生生把灌口姜母鴨拍出了新地王 。但是，未來(lái)很難說(shuō)，杠桿是把雙刃劍，別的不說(shuō)，前幾年上海鋼貿(mào)破產(chǎn)的企業(yè)中閩籍是占了大多數(shù)的 。2、本地國(guó)企接盤實(shí)力較強(qiáng) 。廈門國(guó)企的實(shí)力在省內(nèi)也算是最靠前的，諸如建發(fā)、國(guó)貿(mào)、住宅、海投等，其實(shí)也與廈門市大財(cái)政的特點(diǎn)有關(guān) 。以上市的建發(fā)股份為例，主業(yè)兩項(xiàng)，供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)，前者的營(yíng)業(yè)收入占比位82.29%，毛利率僅為3.69%；后者營(yíng)業(yè)收入占比17.64%，毛利率卻高達(dá)36.57% 。通俗地說(shuō)，就是靠貿(mào)易撐場(chǎng)面，靠房地產(chǎn)賺利潤(rùn) 。海投就更別說(shuō)了，主營(yíng)就是房地產(chǎn)，靠著海滄區(qū)的開發(fā)賺得盆滿缽滿 。廈門市前幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)是以本地的國(guó)企和民企為主的，全國(guó)性的開發(fā)商進(jìn)駐的比較晚 。正因?yàn)楸镜貒?guó)企實(shí)力較強(qiáng)參與較為廣泛，所以經(jīng)常在房地產(chǎn)寒冬時(shí)候能夠出面接盤，穩(wěn)定市場(chǎng)信心 。三、老百姓1、福建省人民對(duì)廈門的偏愛(ài) 。其實(shí)也可以說(shuō)是無(wú)奈，福建是一個(gè)多核的城市，沒(méi)有核心所以只能矮子中拔高個(gè) 。具體說(shuō)說(shuō)福泉特點(diǎn)吧，福州雖然轄區(qū)大、醫(yī)療好，但是氣候又熱又冷（其實(shí)我覺(jué)得還好）、城建一般（城建近幾年改善很大）；泉州雖然房?jī)r(jià)低、經(jīng)濟(jì)總量大，但是民風(fēng)彪悍（開車特兇）、白領(lǐng)就業(yè)機(jī)會(huì)少（跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)） 。所以，從就業(yè)機(jī)會(huì)、政府服務(wù)效率、氣候、外地人包容度來(lái)說(shuō)，廈門市是福建省最好也是唯一的選擇 。毫不夸張地說(shuō)，福建省稍微有頭有臉（中性詞）的人，誰(shuí)在廈門沒(méi)有一套房子？有個(gè)數(shù)據(jù)，廈門房地產(chǎn)銷售中，70%為外地人 。所以廈門房市的定價(jià)，不是由當(dāng)?shù)毓ば诫A層決定的，而是由省內(nèi)乃至全國(guó)富人引導(dǎo)的 。2、島民（中性詞）思維 。其實(shí)這也不怪老百姓，政府把最好的企業(yè)、景觀、醫(yī)院、學(xué)校等資源都留在島內(nèi)，所以也就有了島內(nèi)房?jī)r(jià)最保值的觀念 。再加上島內(nèi)外交通在高峰期的不堪重負(fù)，導(dǎo)致島內(nèi)與島外哪怕只有一橋之隔，也有了天然的溢價(jià) 。政府和開發(fā)商可以巧妙地利用島內(nèi)外來(lái)分隔出兩個(gè)市場(chǎng)一唱一和 。3、最佳保值增值產(chǎn)品 。廈門房市除了08金融危機(jī)時(shí)短暫跌過(guò)外（再之前就是PX事件），房?jī)r(jià)特別堅(jiān)挺，是福建省內(nèi)保值增值最穩(wěn)定的地方，沒(méi)有之一 。因此，作為民眾也好，作為企業(yè)家也好，一旦有剩余的流動(dòng)資金，廈門房子就成了最好的投資品 。福建省與國(guó)內(nèi)很多省市不同，是以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)的，意味著即使GDP等數(shù)據(jù)不如山東等省份，但是民間積累的財(cái)富其實(shí)更多 。就我周邊來(lái)說(shuō)，不乏經(jīng)商朋友家里在廈門有多套房產(chǎn)的 。最后的話：作為福建人，我走過(guò)所有的地市，也對(duì)八閩大地多樣的文化、美食、景致、歷史和建筑所吸引和自豪 。但我其實(shí)深深的擔(dān)憂廈門乃至福建的房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期可能產(chǎn)生的不利影響 。未來(lái)的城市競(jìng)爭(zhēng)，高素質(zhì)人口的引入和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)至關(guān)重要，而高房?jī)r(jià)只會(huì)驅(qū)逐年輕人、提高產(chǎn)業(yè)成本、扭曲企業(yè)投資方向 。廈門不是北上深，何德何能承擔(dān)如此高昂的房?jī)r(jià) 。曾經(jīng)有位領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)廈門，說(shuō)廈門是一個(gè)適合養(yǎng)老的城市，現(xiàn)在想起才發(fā)覺(jué)深以為然 。如果家底不是比較殷實(shí)的年輕人，我個(gè)人是建議去珠三角和長(zhǎng)三角的，從職業(yè)發(fā)展也罷，從宜居角度也罷，何必死磕廈門 。

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