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合肥房價(jià)會(huì)不會(huì)在下降,合肥房價(jià)會(huì)下降嗎

云知道房價(jià)

合肥作為內(nèi)地二線城市 ， 一直是房價(jià)合理 ， 生活節(jié)奏緩慢 ， 幸福感高的宜居城市 。從2015年開始成為全國四小龍 ， 房價(jià)翻了三倍以后年輕人在合肥買房越來越難 。筆者在想 ， 合肥房價(jià)漲幅到底有多大？我們換個(gè)角度來看 。現(xiàn)在合肥的房價(jià)是不是膨脹了？相對于人均收入和房價(jià)比 ， 筆者認(rèn)為從有效還款能力來計(jì)算合肥的房價(jià)上限更為可靠 。
合肥房價(jià)在兩年后會(huì)降嗎？

合肥房價(jià)會(huì)不會(huì)在下降,合肥房價(jià)會(huì)下降嗎



合肥作為一個(gè)內(nèi)地的二線城市 ， 曾經(jīng)一直是個(gè)房價(jià)合理 ， 生活節(jié)奏慢 ， 幸福感高的宜居城市 ， 自從2015年成為全國房價(jià)上漲四小龍 ， 房價(jià)上漲3倍后 ， 年輕人在合肥買房越來越困難 。政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 ， 吸引年輕人落戶合肥 ， 給出了各種優(yōu)惠條件 ， 一個(gè)落戶合肥的沒有住房的碩士 ， 通過租房補(bǔ)貼 ， 人才引進(jìn)補(bǔ)貼每年大約能拿到約5萬元補(bǔ)貼 ， 該政策持續(xù)3年 ， 博士和本科生都可以拿到補(bǔ)貼 ， 僅僅是數(shù)額有差距 。
經(jīng)過1到3月的信貸大放水 ， 今年合肥的房價(jià)又開始有抬頭跡象 。筆者在想 ， 合肥的房價(jià)漲到多少是個(gè)頭呢？相對于人均收入和房價(jià)比 ， 筆者認(rèn)為從有效還貸能力來計(jì)算合肥房價(jià)上限更為靠譜 。有效還款能力是一個(gè)家庭除去生活必要開支后結(jié)余的收入 ， 房貸還款額大于有效還款能力后 ， 就無能力還貸了 。見過借錢買房的 ， 沒見過借錢還房貸的 。
炒房客或者開發(fā)商手中的房子最終肯定要?jiǎng)傂鑱斫颖P ， 這些剛需基本是工薪階層 ， 因?yàn)楝F(xiàn)在在政府各種限制條件下 ， 比如限購 ， 房貸利率上浮20% ， 將一些有能力買多套房的人擋在外面 。根據(jù)合肥稅務(wù)局的信息 ， 2018年合肥市達(dá)到扣除五險(xiǎn)一金后 ， 年收入為12萬以上的工薪階層高收入群體有近80000人 ， 假定夫妻雙方都是12萬以上的高收入群體 ， 算上最高12%的住房公積金 ， 理論上 ， 年可支配收入最低大約為25萬 。
我們給它上浮50%后計(jì)算 ， 約為37.5萬 。現(xiàn)在來計(jì)算一下必要開支 ， 這種家庭一般孩子會(huì)上私立幼兒園 ， 每年費(fèi)用約2萬 ， 一般會(huì)有一輛車 ， 每年用車費(fèi)用約2萬 ， 每年會(huì)有應(yīng)酬 ， 以及吃喝拉撒買衣服之類的 ， 大約能花出去7萬 ， 一年的結(jié)余收入26萬 。正常情況 ， 這種家庭每年不可能將所有的錢全部花光 ， 一般會(huì)存下4-6萬左右 ， 也就是可還貸能力大約為20萬 ， 以目前合肥上浮20%房貸利率以及30%首付和買100平米房子 ， 等額本金貸款30年計(jì)算 ， 一年還貸20萬 ， 貸款金額不能超過280萬 ， 即房屋總價(jià)400萬 ， 每平米4萬 。
【合肥房價(jià)會(huì)不會(huì)在下降,合肥房價(jià)會(huì)下降嗎】能支持4萬每平米還貸能力的家庭已經(jīng)是按照夫妻雙方都是80000人中的高收入者計(jì)算 ， 實(shí)際情況不一定雙方都是高收入者 ， 有能力購買4萬每平米房子的畢竟是少數(shù)人 ， 因此在收入不大幅增長的情況下 ， 4萬/平米將是合肥房價(jià)幾年時(shí)間內(nèi)的一個(gè)頂 。文中的數(shù)據(jù)是筆者在網(wǎng)上收集的 ， 不一定精準(zhǔn) ， 如果能拿到合肥每年新開工商品房套數(shù)和合肥家庭收入和消費(fèi)數(shù)據(jù) ， 以及收入和消費(fèi)增長率 ， 應(yīng)該能計(jì)算出一個(gè)較為精準(zhǔn)的房價(jià)上限 。

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