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重慶房價環(huán)比,重慶房價下跌

云知道重慶

重慶房價什么時候會達到低谷？為什么9月重慶房價又跌了？目前重慶新房和二手房均價分別在11500元和12200元左右 ?？纯唇衲甑闹貞c樓市 。雖然各種調(diào)控政策密集出臺，但環(huán)比都在100以上 。最近三年，重慶房價一路上漲，新房均價從不到8000元漲到最高點12300元 。
重慶房價漲到多少了？

重慶房價環(huán)比,重慶房價下跌



重慶房價目前新房均價11500元左右，二手房均價12200元左右 。從最近3年來看，重慶房價一路上漲，新房均價從不到8000元漲到最高點12300元 。二手房均價從3年前的6000元左右，漲到最高將近13300元，翻了一翻多 。再看看今年的重慶樓市，雖然各種調(diào)控政策密集出臺，但環(huán)比都在100以上 。環(huán)比100以上是什么意思呢？意思就是比起上個月，房價是上漲的錢，并沒有降的意思啊 。
重慶房價下跌，9月渝北區(qū)跌幅最大，環(huán)比下跌41.82%，你怎么看？
你好，現(xiàn)在的重慶市場還是很好的，目測的話長期是有一個上升的趨勢，未來擁有一定的升值空間，這從今年重慶被設(shè)為成渝經(jīng)濟圈金融中心就能看出，重慶未來的發(fā)展走向了 ?？墒?，為何9月的重慶房價又會出現(xiàn)下跌呢？這到底是怎么回事呢？一數(shù)據(jù)分析顯示今年重慶差不多和杭州一樣，已接近飽和 。近幾年數(shù)據(jù)，我們統(tǒng)計出重慶1997-2020年共計新建住宅大概是10億平，而我們知道重慶目前的建筑發(fā)展以主城區(qū)為主，主城區(qū)歷年的開發(fā)建造大概是占全區(qū)的60%-70% 。
也就是在城鎮(zhèn)化率60%的前提下，有產(chǎn)權(quán)的商品房都集中在主城區(qū)城鎮(zhèn)，而不考慮各單位集資房城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)的前提下，重慶10億商品房大概可容納將近3000w人 。也就是截止到2020年，重慶商品房=重慶總?cè)丝?，而相?dāng)一部分的人口生活中農(nóng)村，以及城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房子中，2020年重慶的城鎮(zhèn)化率按照70%計算，也就是2000w人生活中城鎮(zhèn)中 。
也就是10億平的商品房對應(yīng)的是2000w人口，那就是人均50平接近美國的60平，當(dāng)然這是不可能的 。按照50%計算，10億平的住宅商品房其中5億平集中在主城區(qū)，大概對應(yīng)的商品房數(shù)量為500w套左右，也就是對應(yīng)的居住人口為1500w 。此時重慶主城人口才有多少呢？不會超過950w，房子實際過剩率57%以上 。
也就是除了主城，城鎮(zhèn)人口1000w對應(yīng)的房子為5億平，也就是戶均1.5套左右 。2019年年底，重慶住戶貸款在1.4w億，也就是按照戶均80w貸款的話，大概貸款人數(shù)在175w戶，占總城鎮(zhèn)人口比例為8.75% 。也就是大概1000w套房子，在二十幾年中，825w套是全款，我們之前計算過，認(rèn)為5%為城市富裕人口，當(dāng)富裕人口全部貸款的時候，也就是見頂了 。
而杭州的數(shù)據(jù)告訴我們，這個房奴峰值在9%-10% 。而整個城市的富裕人口在100w-150w中，假設(shè)這些人全款已經(jīng)耗盡，開始貸款投機，城鎮(zhèn)人口房奴人數(shù)按照10%計算的話，重慶總房奴在200w左右時可以面臨拐點 。農(nóng)村有錢人我們不能按照5%計算，也就是按照2.5%計算，這樣重慶農(nóng)村富裕人數(shù)為25w，城鎮(zhèn)為100w，也就是總房奴人數(shù)的拐點在25w 200w=225w 。
也就是225w除以3000w=7.5%，差不多和我國平均房奴比例接近 。225-175=50w 。重慶結(jié)婚人數(shù)大概是每年23w對，離婚在13w對，按照初婚比例計算，初婚人數(shù)在17w對左右，34w人 。新房的供應(yīng)水平在4800平一年，也就是可以滿足160w人結(jié)婚，人房比為1:4.7.減去2020年的房奴，假設(shè)為70%，也就是35w套左右，今年剩余韭菜為15w，加上剛需為32w 。
【重慶房價環(huán)比,重慶房價下跌】新房年銷售面積的70%左右 。也就是計算結(jié)果顯示，今年重慶的韭菜幾乎和杭州的一樣飽和 。我們再來看一下 。為什么這個時候房價會出現(xiàn)下跌？首先，大的方面，受疫情影響，全球經(jīng)濟必然出現(xiàn)下行危機，國內(nèi)房地產(chǎn)也不可能獨善其身，依然大踏步前進 。2020年，房企的首要目標(biāo)是生存，所以為了快速回籠資金，必然會出臺很多針對購房者的利好政策 。

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