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購房置業(yè)|這種買房趨勢，越來越明顯了( 二 )

客廳臥室購房置業(yè)二線城市


大部分年輕人會選擇后者 ， 寧愿多跑些路 ， 也不愿意被圈在小空間里 。
成交比例 ， 跟房價的漲幅緊密相連 。
當(dāng)人們的觀念達(dá)到共識后 ， 產(chǎn)品格局就會出現(xiàn)不同的走勢 ， 3-4房成為房價漲幅的主流 ， 2房衰減 ， 1房停滯或者倒退 。
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很多人問我 ， 如果3房4房是未來的主流 ， 那么面積段呢？什么面積段是大家最喜歡的 。
關(guān)于戶型和面積段的匹配 ， 很多人都不太了解 。
事實上 ， 市場都在尋求中間值 。
比如三房戶型 ， 要是面積低于90平米 ， 加上公攤 ， 這房子就太過逼仄 ， 沒法住 。
如果面積大于120多平 ， 結(jié)果做了個2房 ， 這個房子就會造成過多的空間面積浪費(fèi) ， 性價比很差 ， 沒人會選擇 。
開發(fā)商會犯錯 ， 但市場不會 。
我們來看一張圖：



數(shù)據(jù)顯示 ， 今年上半年 ， 一線城市主流成交面積段是90-110平米 ， 二線城市以及三四線城市 ， 主流面積段是110-140 平米 ， 占比都在36%以上 。
所有城市的大面積段產(chǎn)品需求 ， 都在爆發(fā) 。
但不同能級的城市 ， 卻又有不一樣的分化趨勢：
一線城市主流面積段走向了90-110平米 。 二線城市 ， 110平米以上在迅猛增長 ， 140平米以上增速是最快的 ， 這是因為不同能級城市房價承受力不一樣 ， 但置換大房子的需求不變 。
但在三四線城市 ， 你又會發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象 ， 90平米以下的戶型是增長的 ， 140平米以上又是增長的 ， 90-140平米之間則是下降的 。
三四線主流面積段 ， 出現(xiàn)下降 ， 則證明這個城市主要需求是疲軟的 ， 已經(jīng)在滑坡了 。
一部分購買力在于周邊農(nóng)民進(jìn)城的純剛需人群 ， 總價較低的小平米戶型賣的不錯 ， 另一部分購買力則是改善人群繼續(xù)升級住房 。
在三四線城市 ， 就有這么一群地方土豪 ， 對價格脫敏 ， 買房越大越好 ， 越貴越好 。
這些年碧桂園下沉三四線城市 ， 戰(zhàn)略就是提價 ， 賣得更貴 ， 反而銷量越好 ， 就是很好的佐證 。
那么結(jié)合著戶型和面積段 ， 我們可以得到所有城市最有價值的產(chǎn)品：
一線城市 ， 90-110平米的小三房 。
二線城市 ， 110-140平米的三房、四房 。
三四線城市 ， 110-140平米的三房、四房 。
根據(jù)這個“配方”買房 ， 基本可以拿到同片區(qū)內(nèi)相對增值屬性最高的房子 。
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那么 ， 各個面積段人們最關(guān)注的點(diǎn)是什么？
繼續(xù)上圖：



90平米以下 ， 大家最無法忍受的就是空間小 ， 功能性差 ， 配套不足 ， 密度高……
我覺得這都不用說 ， 小面積產(chǎn)品是剛需上車盤 ， 剛需屬性只能圍繞著空間提需求 ， 其他都基本可以忽略 。
不過在報告中 ， 有一個比較有價值的觀察是：
小面積段戶型 ， 大家的面積焦慮點(diǎn)并不在臥室 ， 而是客廳、廚房和陽臺 ， 這些公共空間上 。
小房子最好有一個比較大的客廳 ， 這種房子住起來比較舒服 ， 未來也比較容易出手 。
大客廳 ， 可以進(jìn)行改造 ， 變成客廳+書房+餐廳的多功能空間 ， 滿足家庭共處的需求 。
而大臥室 ， 除了睡覺休息以外 ， 沒有更多的使用頻率 ， 在有限的面積里 ， 做的太大反而是浪費(fèi) 。
大戶型客戶的關(guān)注點(diǎn)就全然不同了 ， 一股腦扎在了物業(yè)和鄰里圈層上 。
購買140平米以上的面積段對物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度高達(dá)38% ， 這個數(shù)據(jù)的確挺驚人的 。



不過仔細(xì)想想 ， 這一切都能理解 。
因為人的追求 ， 只有兩種 ， 物質(zhì)追求和精神追求 。
當(dāng)房子很小時 ， 說明物質(zhì)不夠豐富 ， 人們只會把注意力集中在空間的利用上 ， 而房子很大時 ， 人們已經(jīng)脫離了面積焦慮 ， 就會追求精神上的滿足 。

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