房?jī)r(jià)|房地產(chǎn)傳來“三個(gè)信號(hào)”，最近這兩年樓市將會(huì)迎來新變局( 二 )
最近這幾年時(shí)間 ， 國內(nèi)的人口城鎮(zhèn)進(jìn)程在大幅度的減速 ， 更多的都是由小城市來到大城市生活罷了 ， 另外未來住房需求的市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步的壓迫 。
出生人口大幅度的回落 ， 2016年之前一直都是執(zhí)行計(jì)劃生育的 ， 進(jìn)入到2000年后 ， 出生人口就開始大幅度地回落 ， 直到2016年放開二胎政策才出現(xiàn)了短暫性的上漲 ， 不過好景不長 ， 2016年到現(xiàn)在人口卻出現(xiàn)了5連跌的局面 ， 2021年我國的出生人口僅有1065 ， 人口增長數(shù)量不足60萬人 ， 據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示00后和10后 ， 比80和90少了整整1.05億人 。
五六年前購房的主力軍是80后 ， 現(xiàn)在購房的主力軍是90后 ， 那么00后10后還有購房的需求嗎？相對(duì)來說是大幅度地減少了 ， 因?yàn)?0后絕大部分的父母都是80后、90后 ， 所以越往后購房的需求量就會(huì)越少 。
2、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求
根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年全國新房庫存量達(dá)到了5.8億平方米 ， 廣義庫存量更是達(dá)到了38億平方米 ， 即便未來三年不再建新房 ， 都未必能消化完畢 ， 如果根據(jù)2022年的銷售數(shù)據(jù)看 ， 需要5年才能把這些房產(chǎn)消化 。
國內(nèi)房產(chǎn)空置率也高得驚人 ， 根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)研報(bào)告顯示 ， 2022年房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)接近24% ， 遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)線10%范圍 ， 另外空置房產(chǎn)套數(shù)8500萬套 ， 還有各類房源疊加在一起 ， 空置房產(chǎn)套數(shù) ， 直接突破1億套 。
3、地價(jià)決定房?jī)r(jià)是不可持續(xù)的
房?jī)r(jià)的高低并不是表面看到這么簡(jiǎn)單的材料 ， 并不是決定價(jià)格的關(guān)鍵要素 ， 最關(guān)鍵的是土地成本 ， 土地的開發(fā)成本占到了房?jī)r(jià)的48% ， 中高端小區(qū)占到開發(fā)成本的60% ， 甚至是更高 。
過去的20多年時(shí)間 ， 很多政府主要經(jīng)濟(jì)來源都是土地財(cái)政收入 ， 土地的價(jià)格越高 ， 收益也就越高。 當(dāng)然房?jī)r(jià)不可能一直持續(xù)性地上漲吧 ， 20210土地被限制了15%的溢價(jià)率 ， 現(xiàn)在全國范圍內(nèi) ， 土地的整體成交價(jià)格都控制在一個(gè)相對(duì)可觀的范圍 ， 面粉的價(jià)格降了面包的價(jià)格也許也會(huì)跟著降 。
未來房地產(chǎn)很難出現(xiàn)大漲的行情的 ， 無論是大城市還是中小型城市 ， 都要面臨著清理庫存的局面 ， 早些年投資人群比例太高了 ， 現(xiàn)在大城市的房屋空置率普遍都在15%左右 ， 如果把這些房產(chǎn)都騰空出來 ， 依舊是一個(gè)不可估計(jì)的數(shù)量 。
最近這幾年 ， 越來越多大企業(yè)的資金都出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)困難的局面 ， 如恒大、融創(chuàng)、富力、世茂佳兆業(yè) ， 現(xiàn)在都在極力地去庫存和融資金 ， 中大型企業(yè)要在2023年9月份之前把負(fù)債降到目標(biāo)范圍內(nèi) ， 2022年下半年 ， 將會(huì)看到更多大力度促銷的房子出現(xiàn) 。
2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來新的變局 ， 大城市整體的房?jī)r(jià)還是保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài) ， 小城市房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)有價(jià)無市 ， 甚至是無人問津的局面 。
【房?jī)r(jià)|房地產(chǎn)傳來“三個(gè)信號(hào)”，最近這兩年樓市將會(huì)迎來新變局】一邊是降價(jià)潮 ， 一邊是無人問津 ， 市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)地堅(jiān)持下去嗎？我們拭目以待吧！
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